음주운전 수치가 애매하다는 말을 들으면 대부분 “그래도 괜찮지 않을까”라는 생각부터 듭니다.하지만 이 구간은 수사 방향에 따라 기소유예 가능성과 처분 결과가 갈릴 수 있는 단계입니다.지금 어떤 대응을 하느냐에 따라 이후 절차가 달라질 수 있습니다.상담실에서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 있습니다.“수치가 낮게 나왔는데, 이 정도면 괜찮은 거 아니에요?”음주운전 사건에서 수치가 애매한 구간은 오히려 가장 판단이 어려운 영역입니다.단순히 숫자만 보고 결론을 내리기에는, 실제 수사 과정에서 고려되는 요소가 훨씬 많기 때문입니다.이 단계에서는 안심도, 과도한 불안도 모두 위험할 수 있습니다.현재 수사·조사의 흐름“모든 사건을 같은 기준으로 처리하지는 않습니다.”최근 음주운전 사건은 일괄적인 처리보다는, 사안별로 세부 요소를 나눠 판단하는 경향이 강합니다.특히 수치가 경계선에 걸린 경우에는 단속 상황, 측정 시점, 운전 경위 등을 함께 살펴보는 방식이 일반적입니다.같은 수치라도 어떤 정황이 결합되느냐에 따라, 수사 방향은 달라질 수 있습니다.사람들이 가장 많이 오해하는 지점“수치만 낮으면 결과도 가볍게 끝난다?”많은 분들이 수치가 낮으면 기계적으로 가볍게 정리될 것이라 생각합니다.하지만 실무에서는 수치는 출발점일 뿐, 결론이 아닙니다.초범이라는 이유만으로, 혹은 사고가 없었다는 이유만으로자동으로 유리한 방향으로 정리된다고 보기는 어렵습니다.실제로 불리해지는 순간“문제는 수치가 아니라 말과 행동인 경우가 많습니다.”조사 과정에서 기억이 불분명한 부분을 추측으로 채워 말하거나,불필요하게 상황을 설명하다가 오히려 불리한 해석이 붙는 경우가 적지 않습니다.선의로 한 진술이‘음주 인식이 있었다’거나 ‘위험을 감수한 운전’으로 해석되는 순간,사건의 방향은 달라질 수 있습니다.실제 상담·수사 사례를 재구성한 예시“비슷한 수치, 다른 결과”A씨는 단속 당시 수치가 낮은 편이었고 사고도 없었습니다.처음에는 “이 정도면 문제 없을 것”이라고 판단했습니다.하지만 조사 과정에서 음주 시점과 이동 경로를 설명하는 과정에서진술이 엇갈렸고, 그 부분이 수사 기록에 그대로 남았습니다.결국 판단의 핵심은 수치가 아니라 진술의 정합성이었습니다.이와 비슷한 수치라도, 다른 사건에서는 초기 대응이 달라다른 방향으로 정리된 경우도 있습니다.지금 단계에서의 대응 전략“혼자 판단하기 가장 위험한 구간입니다.”이 단계에서는섣부른 해석으로 사건을 단순화하지 않는 것조사 전후로 불필요한 설명을 늘리지 않는 것사실과 추측을 명확히 구분하는 것이런 기본적인 정리가 매우 중요합니다.수치가 애매한 사건일수록,초기 판단 하나가 이후 절차 전반에 영향을 미칠 가능성이 큽니다.상황별 추가 설명“통지서나 출석 요구 전후에도 판단은 달라질 수 있습니다.”출석 요구를 받기 전과 후,조사를 어떻게 준비했는지에 따라 기록의 방향은 달라집니다.특히 첫 조사에서 형성된 인상과 진술 구조는이후 단계에서도 그대로 이어지는 경우가 많습니다.음주운전 수치가 애매한 경우는가볍게 넘길 상황도, 지나치게 단정할 상황도 아닙니다.이 구간은 판단이 가장 세밀하게 갈리는 단계이며,초기 대응에 따라 이후 절차 전체가 달라질 수 있습니다.혼자 판단하기엔 위험 요소가 많은 시점이라는 점만은분명히 인식할 필요가 있습니다.

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음주운전 수치가 애매할 때, 기소유예 가능성은 있나요?

개인회생을 준비하는 과정에서 가장 위험한 순간은, 제도를 알아보기 전이 아니라 알아보고 난 직후입니다.방법을 알았다는 안도감 때문에 스스로 판단을 시작하는 시점이기 때문입니다.연체를 막아야 할 것 같고, 당장 문제가 될 것 같은 곳부터 정리해야 할 것 같고, 주변에서 들은 조언 하나에 마음이 급해집니다.이때 가장 많이 발생하는 실수가 바로 개인회생 편파변제입니다.편파변제는 일부러 법을 어기겠다는 의도가 없어도 발생합니다.오히려 대부분은 상황을 조금이라도 안정시키기 위한 선택에서 시작됩니다.부모에게 빌린 돈이 마음에 걸려 먼저 갚는 경우가 있습니다.오래 거래한 은행만큼은 연체를 풀어두고 싶은 마음이 들기도 합니다.압류가 무섭다는 말에 특정 카드사 채무만 급히 정리하는 경우도 있습니다.하지만 개인회생 절차에서 이런 선택은 모두 같은 문제로 이어집니다.개인회생에서 말하는 편파변제는 특정 채권자에게만 유리한 상환을 의미합니다.금액이 크고 작음은 핵심이 아닙니다.언제, 누구에게, 어떤 이유로 돈이 흘러갔는지가 판단 기준이 됩니다.법원은 이를 통해 채무자의 태도를 봅니다.개인회생은 채무 총액을 줄이는 제도가 아닙니다.채권자 모두를 같은 출발선에 세우는 제도입니다.그래서 법원은 이렇게 질문합니다.이 채무자는 정말 공평하게 절차에 임하고 있는가.이 질문에 의심이 생기는 순간, 절차는 흔들립니다.편파변제가 확인되면 개시결정 자체가 지연되거나 거절될 수 있습니다.이미 지급한 금액에 대해 반복적인 소명이 요구되기도 합니다.경우에 따라서는 성실성 부족으로 회생 자체가 부정되기도 합니다.특히 가족과 관련된 편파변제는 더 엄격하게 검토됩니다.가족 간 금전 거래는 실제 채무인지, 재산을 빼돌린 것은 아닌지까지 함께 보게 됩니다.의도가 선했는지는 중요하지 않습니다.결과적으로 다른 채권자에게 불리했는지가 핵심입니다.압류를 피하기 위해 특정 채무만 갚은 경우도 마찬가지입니다.급여를 지키기 위한 선택이었다 해도 법원은 다르게 해석할 수 있습니다.이미 편파변제가 이루어진 경우라면 선택지는 사라진 것이 아닙니다.다만 그 이후의 대응이 매우 중요해집니다.언제 지급했는지, 얼마를 지급했는지, 왜 그 선택을 할 수밖에 없었는지.이 흐름이 법적으로 설명되지 않으면 불리한 평가를 피하기 어렵습니다.단순한 사실 나열로는 충분하지 않습니다.개인회생을 고민하는 단계라면 반드시 기억해야 할 원칙이 있습니다.누구에게도 먼저 갚지 말아야 합니다.불안하다고 해서 돈을 움직이면, 그 기록은 그대로 남습니다.그 흔적은 회생 절차에서 반드시 검토 대상이 됩니다.개인회생은 속도가 아니라 방향의 문제입니다.급하게 정리한 한 번의 선택이, 절차 전체를 막을 수 있습니다.편파변제는 대부분 몰라서 발생합니다.하지만 법원은 그 사정을 대신 고려해주지 않습니다.그래서 개인회생의 시작은 신청서 작성이 아닙니다.지금 돈의 흐름을 멈추는 판단에서 시작됩니다.잘 준비된 개인회생은 한 번에 갑니다.잘못 준비된 개인회생은 되돌아옵니다.편파변제를 피하는 것.그것이 개인회생의 가장 첫 번째 관문입니다.

개인회생 편파변제, 몰라서 한 선택이 절차를 막습니다

1. 들어가며최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.2. 사건의 개요가. 기본 사실관계임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.나. 중개 과정의 문제점D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.다. 손해의 발생건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.3. 핵심 쟁점가. 다가구주택과 다세대주택의 차이이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).나. 중개대상물의 범위다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.4. 하급심 판단가. 1심 판결1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.나. 항소심 판결그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음5. 대법원의 판단가. 기본 법리대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.나. 다세대주택에 대한 법리 확장대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."다. 구체적 의무 내용대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.2) 다른 세대의 임대차 현황 확인동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부라. 본 사건에 대한 판단대법원은 이 사건에서:"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.6. 관련 법령 및 판례가. 공인중개사법상 확인·설명 의무공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.나. 손해배상책임개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).다. 관련 판례1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.7. 실무상 유의사항가. 다세대주택 중개 시 체크리스트다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:1) 중개대상물의 권리관계 확인부동산등기부등본 확인근저당권, 전세권 등 제한물권 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인2) 공동저당권 설정 여부 확인중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정3) 다른 세대의 권리관계 확인공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인선순위 근저당권, 전세권 등 확인가압류, 가처분 등 처분제한 확인4) 다른 세대의 임대차 현황 확인임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구임대차보증금 금액 확인임대차 시기와 종기 확인대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인나. 중개대상물 확인·설명서 작성확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:'실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재다른 세대의 임대차 현황 기재임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시다. 임대차보증금 회수 가능성 설명확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:경매 시 예상 배당순위 설명선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유라. 자료 제공 거부 시 대응임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려8. 이 판결의 의의가. 최초의 명시적 판단이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.나. 실무 기준 제시이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.다. 임차인 보호 강화이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.9. 맺음말이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.