저는 따로 자료는 제시하지 않고, 제 개인적인 생각을 근거로 말씀드리겠습니다.
일단 전 코로나는 상업용 빌딩이나 번화가 가게들이 아닌 이상, 아파트 같은 부동산 가격에는 별로 중요한 변수가 아니라고 생각합니다.
먼저 아래의 긴 설명에 앞서서 간단하게 요약해서 설명을 드리자면,
'5~10년 정도는 수도권과 지방 거점은 계속 상승세에 있을 가능성이 크며,
10년이나 15년 이후부터는 횡보, 20년 이후부터는 하락세가 진행될 것이다'
라는 게 저의 결론입니다.
주식이든 부동산이든 투자에 있어서 모든 분야는 기본적으로
오른다는 입장과 내린다는 입장, 어느 방향으로도 나뉠 수 있겠습니다.
여기에 개인 마다 다양한 가치와 판단 증거 등이 결부되는 것인데요.
상승할 것이라는 전제 하에 자료를 수집하면 그러한 자료들이 수두룩할 것이고,
반대로 역시나 하락할 것이라는 전제 하에 자료를 수집한다면 그러한 자료들이 많을 것입니다.
우리는 여기서 마냥 오른다거나 마냥 떨어지는 게 아닌, 감정에 치우치지 않은 생각을 해야만 한다고 봅니다.
현재 코로나의 영향이 있다고 한들, 주택의 가격 변동에 미치는 영향은 미비했습니다.
왜냐하면, 구매자가 없는 만큼이나, 매도자가 없는 상태였습니다.
밖에 나가 돌아다니는 것이 제한되니, 매물 및 거래량 자체가 없는 상태였다는 말씀이죠.
그럼 여태까지 부동산 가격은 왜 이렇게 오른 것이냐?
이것은 지난 과거의 상승과 최근의 상승을 조금 구분해서 이해해야만 합니다.
정말 간단히 말해서 과거의 부동산 상승은 한국의 절대인구수 자체가 증가했기 때문입니다.
전쟁 직후 사람들은 많은 자녀를 낳았으며, 이 세대는 58년 개띠로 대표되는 한국의 사회 주력 세대가 되었습니다.
이들의 인구수가 많았고, 역설적으로 이들이 낳은 자녀들도 이들의 숫자 만큼은 되었습니다.
그 세대들이 바로 70년대 후반 ~ 80년대 초반의 세대들입니다.
(요즘 말하는 82년생 김지영이라는 책과도 연관이 있죠)
이 세대들은 지금 한참 결혼을 하고 자녀를 낳고, 사회 생활을 할 시기입니다.
이미 58년 개띠를 주축으로 과거의 세대들이 수도권을 꽉 잡고 잘 살고 있는데,
땅이라는 특성 상 집을 화폐처럼 찍을 수도 없고, 공급 자체는 제한되어 있는데 70~80년대생들의 수요가 갑자기 생긴 것입니다.
간단히 말해서, 공급은 그대로인데, 수요가 배 이상 늘어난 것이죠.
그럼 이들이 수도권에서 집을 구하려면 어떻게 해야 할까요?
솔직히 말해서 이들이 아무리 능력이 뛰어나고 돈을 잘 벌었어도, 거의 대부분 부모님의 도움이 없으면 집을 구하지 못합니다.
자신이 번 돈과 부모 님의 지원과 은행 대출의 도움을 더하여 새 집을 마련하는 것이 현실적이고 일반적인 방법입니다.
여기에 부모들은 자신이 살고 있는 집을 전세로 세입자에게 내어주고, 본인은 더 한적하고 시세가 낮은 외곽으로 이동하여서 살구요.
주택 담보 대출 상한선의 LTV에 대해 정부가 규제 방침을 만들수록, 주택 가격의 상승이 더뎌지는 이유가 여기에 있습니다.
집 가격이 하락세가 아니니 특별히 이유가 있는 것이 아니라면, 집을 굳이 매도하는 것보다 전세를 주는 게 일반적입니다.
그래서 시장에 매도 물량이 아직까지도 계속 나오지 않은 것입니다.
웃돈 주더라도 구하고 싶은 사람은 줄을 섰는데, 파는 사람이 팔 생각이 없으니 가격이 천정부지로 뛰어오른 겁니다.
자녀 세대에서 나중에 돈을 좀 더 모아서 전세금을 세입자에게 돌려주고, 부모가 살던 아파트에 돌아갈 것을 노리는 것이죠.
중간 결론을 내려 볼까요?
1) 부모 세대가 샀던 집은 시장에 매물이 나오지 않는다.
2) 1번의 집들은 전세로 나온다.
3) 신규 개발은 각종 규제와 땅의 부재로 제한되어 있다.
4) 7~80년대 생들의 사회 진출에 따른 수요 폭증, 가격 상승
이게 지금의 집값에 대한 중간 결론입니다.
그럼 앞으로는 어떻게 될 것이냐?
위의 결론들이 비틀어지기 시작합니다.
1) 부모 세대가 죽고, 시장에 매물이 나오기 시작한다.
2) 전세가 아닌, 매도 물량이 나온다.
3) 땅은 그대로이다.
4) 공급은 일정한데 수요가 줄기 시작한다.
90년생과 00년생을 정점으로 한국의 인구수가 늘지 않고 있습니다.
이들이 사회에 진출하는 시간이 마지막으로 2030년 전후 까지입니다.
한국 부동산의 고점은 이 시기가 마지막입니다.
일본의 주택 버블 붕괴처럼요.
(뒷 내용에 이어 적겠지만, 단순하게 모든 주택의 가격이 일제히 붕괴하는 것은 아닙니다)
58년 개띠들은 2030이나 2040년이 되면, 70세~80세에 접어 들게 됩니다.
2030년부터 2040년들 사이에 이들은 자연 수명을 다하게 되어, 일반적으로 아프고 병들거나 죽게 됩니다.
그럼 이들이 보유하고 있는 부동산은 어떻게 될까요?
당연한 말이지만, 갑작스럽게 시장에 매물이 폭증하기 시작할 것입니다.
자녀가 돈을 잘 벌어서 세입자를 물러내고 본인이 들어가서 살면 좋겠지만, 대게는 각종 세금, 상속세, 기타 등의 문제로 매도할 것입니다.
전 개인적으로 이 시기 이후에 주택 가격은 횡보 또는 급격한 하락세에 접어들 것이라고 봅니다.
특히 한국은 2020년에 들어서 절대 인구가 OECD 국가 중 최저, 꼴등, 감소세에 들어갔습니다.
사망 인구보다 신생아가 적다는 의미입니다.
이 말은, 지금 태어나는 세대(2010년~2020년생)들은 본인들이 성인이 되었을 때 지방의 집들은 마치 유령도시처럼 될 것입니다.
수도권의 좋은 집들은 인구수가 감소해도 수요가 여전하니 계속해서 사람들이 들어오고, 가격도 유지 됩니다.
그럼 부동산 투자를 해야 하느냐, 말아야 하느냐?
어느 지역의 어느 부동산을 사느냐에 따라 다릅니다.
지방이냐, 수도권이냐, 서울이냐, 강남이냐에 따라 다릅니다.
상대적인 수요가 타 도시에 비해 밀리지 않는 지금의 서울이나 수도권 등 인기 지역들은 가격이 급격하게 하락하지 않을 가능성이 큽니다.
시간이 지나도, 이들에 대한 공급량도 일정하고, 수요는 비록 감소하더라도,
공급량이 일정하니 수요와 공급의 균형이 맞춰집니다.
반대로 어느 순간 공급 늘리기는 쉬워도, 수요가 뚝 떨어진 지방의 도시들은 그야말로 붕괴, 아비규환이 될 가능성이 큽니다.
간단히 생각해서, 서울 부동산 시장의 주택 가격 하락은 지방인들이 상경할 요인이 될 지언정,
지방의 부동산 가격 하락이 서울 사람이 지방으로 갈 근거는 되지 못합니다.
(시골이 좋다는 사람도 있지만, 대게는 각종 인프라가 좋은 서울에 살고 싶어합니다)
이 때문에 2030년~2040년 이후의 지방 집값들은 그야말로 똥 값이 될 가능성이 큽니다.
(지방 거점 주요 도시의 경우 수도권이나 서울과 비슷하게 생각하셔야 합니다. 지방 안에서도 지역에 따라 다릅니다.)
인기가 많은 서울이나 수도권의 집값은 앞으로도 상승하거나, 최소한 유지될 가능성이 큽니다.
남북 통일과 같은 특별한 변수가 있지 않는 한, 예전 만큼의 강력한 상승세를 기대하기는 어려울 수 있습니다.
그렇지만, 인플레이션 때문에 화폐 가치가 하락하면서 상대적으로 고유 자산인 부동산의 가치는 올라갈 수 있습니다.
우리가 생각할 수 있는 부동산 가격을 결정 짓는 변수는,
1) 해당 지역에 대한 공급 제한
2) 해당 지역에 대한 수요 변화
3) 화폐 인플레이션 (대략 매년 2%씩 화폐 가치가 떨어지니, 부동산 값은 매년 2%씩 복리로 오른다고 생각하면 됩니다)
이고, 다시 한 번 정리를 해드리자면,
서울의 경우
1) 공급이 제한되며, 유지된다.
2) 수요는 늘거나, 일정하게 유지된다.
3) 화폐 가치는 앞으로 지속해서 떨어진다.
하여, 상승하거나 유지된다고 보는 게 일반적인 견해입니다.
무조건적인 상승이나 무조건적인 폭락이 아닌, 균형 잡힌 시각으로 좋은 투자를 하시길 바라겠습니다.
부족한 답변이더라도, 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
