최근 미국의 금융시장을 보면 상업용 부동산으로 인하여 관련 기업과 은행들에 대한 위험경고가 있는데 현재 정확히 어떠한 위험을 내포하고 있는건가요

Question

최근 SVB와 크레디트스위스 사태로 인하여 금융시장이 불안하더니 요샌 일부 미국의 금융전문가들이 미국의 상업용부동산의 경고장을 날리더군요.

그렇다면 현재 미국의 상업용부동산 시장이 어떠한 위험성을 갖고 있고 이로 인하여 미국의 은행과 금융시장에 어떠한 충격을 줄 수 있는건지 어떠한 위험을 내포하고 있는건지 자세히 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 경제·금융 전문가입니다.

미국의 상업용 부동산 시장이 어떠한 위험성을 갖고 있는지에 대해서는 몇 가지 요인들이 작용하고 있습니다.

• 첫째, 코로나19 팬데믹으로 인해 많은 기업들이 오피스 스페이스의 수요가 줄어들었고, 일부 업종은 부동산 임대료를 납부할 수 없는 상황이 되었습니다. 따라서 부동산 시장의 수요와 가격에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

• 둘째, 미국의 상업용 부동산 시장은 대출이 많이 사용되는데, 이에 대한 리스크가 있습니다. 만약 부동산 시장이 하락하게 된다면, 대출금을 상환할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 은행들의 자금난을 유발할 가능성이 있습니다.

• 셋째, 상업용 부동산 시장에서는 자산가격 인플레이션의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 즉, 부동산 가격이 과도하게 높아지는 경우, 시장 조정이 발생할 가능성이 있습니다. 이 경우 은행들은 대출금 상환의 어려움을 겪을 수 있습니다.

따라서, 미국의 상업용 부동산 시장에서는 다양한 리스크가 존재하며, 이로 인하여 은행과 금융시장에 충격을 줄 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 적극적인 리스크 관리와 대출 채권의 분산 등의 대응책이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 정진우 경제·금융전문가입니다.

최근 미국 상업용 부동산 시장의 위험성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이유는 코로나19로 인한 경제 침체로 인해 상업용 부동산 가치가 하락하고, 대출 상환 능력이 떨어지는 등의 문제가 발생하고 있기 때문입니다.

특히, 호텔, 소매, 사무실 건물 등을 대상으로 한 부동산 투자 신탁(Fund)에서는 대출 상환 능력이 부족해지면서 미국 은행들이 이에 대한 대책을 마련하고 있습니다. 이러한 상황은 은행들의 신용 위험성을 증가시키고, 금융시장에 충격을 줄 수 있습니다.

또한, 이러한 위험성은 미국의 상업용 부동산 시장뿐만 아니라, 국제 금융시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 미국은 세계 경제의 중심지 중 하나이기 때문에, 미국의 금융시장이 충격을 받으면 세계적인 금융시장에도 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

하지만, 위험성이 제기되는 상업용 부동산 시장 역시 여러 요인에 의해 영향을 받기 때문에, 상황에 따라 다르게 변할 수 있습니다. 따라서, 상업용 부동산을 투자하거나 금융시장을 분석할 때는 여러 요인을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.

한 마디로 부동산과 같은 자산은

대출 등을 많이 끼고서 매수를 하게 되며

이에 따라서 현재와 같은 고금리 시대에

부동산이 위험해진다면 대출상환 등이 어려운 등

이 여파가 금융시장에까지

퍼지는 것이니 참고하세요.

Answer 4

안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.

미국 상업용 부동산의 리스크는 현재 우리나라가 겪고 있는 상업용 부동산 리스크와 동일한 상황에서 발생하고 있는 것입니다. 미국의 경우도 코로나 시기에 상업용 부동산에 대한 투자나 고급화 전략등이 많아져 수익성이 매우 높은 상황이었습니다.

하지만 작년을 시작으로 낙후지역에 위치한 부동산이나 오래된 건물을 중심으로 공실이 크게 증가하고 있는데, 이러한 공실률은 일반 상가에서 고급 오피스로까지 번져가고 있는 상황입니다. 특히나 샌프란시스코의 경우에는 공실률이 3년전에는 5%에 불과하였으나 작년 말에는 19%까지 약 4배 가까이 공실률이 급등하였습니다.

이는 코로나19 이전에 임대계약이 끝나는 시점에 금리가 너무 높은 탓에 대출을 받아서 전세나 월세를 내기에는 수익성이 맞지 않아서 계약의 연장을 하지 않는 이들이 증가하였기 때문으로 보여집니다.

이러한 상황이 지속되면 해당 부동산을 담보로 대출 받은 이들은 이자를 제때 내지 못하게 되면서 연체가 증가하게 되고 이는 곧 상업용부동산으로 인한 금융권의 위기로까지 번져나가게 된다는 것을 의미하는 것입니다. 즉 채무자가 대출을 연체하게 되고 은행은 부동산을 매각하여 채권을 회수해야 하나, 현재 부동산경기가 좋지 않으니 부동산 매각이 제대로 이루어지지 않고 은행은 이러한 부실채권을 지속적으로 떠안게 되면서 은행마저도 부실화로 이어질 수 있게 됩니다.

답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!