전세 재계약이요 질문드립니다 만약 별말없으면
임대인과 임차인이 합의해 갱신하기로 한 경우(이른바 ‘합의갱신’)와 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이 있습니다.
임대료 상한은 5%이내로 협의 사항입니다.
아니면 재계약을 원하시면 계약갱신에 대해 임대인에게 말씀드리면 됩니다. 아래에 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해 정리해드렸습니다. 한번 읽어보시기 바랍니다. 그리고 잘 해결하시길 바랍니다.
●묵시적 갱신●
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항). → 묵시적 갱신으로 거주 중 선생님께서는 언제든지 집주인분께 계약해지를 통보할 수 있습니다. 하지만, 3개월 뒤에 효력이 발생해서 집주인은 3개월 뒤에 보증금을 반환할 수 있고, 선생님께서는 보증금을 돌려받을 때까지 집에 거주하고 계셔야됩니다.
이때 임대인이 부담해야될 부동산 수수료는 선생님이 부담 안 하셔도 됩니다.
●계약갱신청구권●
1)임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구(2020.12.10. 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구, 2020.6.9. 개정사항)
2)임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?
☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정됨. 묵시적갱신 이후 계약갱신요구권행사가능.
4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(계약만료가 2020.12.10. 이후인 경우에는 2개월 이상)
5) 임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용
6) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
