안녕하세요ㅜㅜ 처음으로 전세집 계약했어요

Question

제가 경기도에 전세집을 구했습니다

3800만원이구 채권채고액이 2억6천만원이더라구요

그리고 허그 보험이 안돼요ㅜㅜ 오피스텔 원래 다 그런가요? 거의 되는데가없네요 금액이 작아거 그런지..

(아 그리고 오피스텔이 업무용으로 된건 나중에 알았습니다 원래 그 전에 말해주셔야하는거 아닌거요??)

이미 임시계약은 해놓은상태라 믿고 살지 ..고민중입니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 시세 대비 근저당권이 몇% 인지가 중요하고 또한 소액임차인에 해당이 될 경우 최우선변제 대상인지도 알아보시는것이 중요합니다. 또한 전입신고가 되는 곳인지도 다시 한번 알아보셔야 합니다.

과도한 근저당권이 있을 경우 소액임차인에 해당이 되게 되면 최우선변제를 받기 때문에 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만 확정일자 + 전입신고가 수반이 되어야 최우선변제가 되므로 전입신고가 되는 지도 함께 알아봐야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세보증보험을 가입하기 위해서는 확정일자를 받아야 하는데, 업무용 오피스텔의 경우에는 전입신고가 되지 않으므로 확정일자를 받아도 유효하지 않아서 전세보증보험 가입이 되지 않습니다. 이런 경우에는 비용이 좀 소요되더라도 전세권을 설정하는 것이 필요할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

오피스텔 전세는 업무용 구조일 경우 HUG 보증이 제한될 수 있으며 금액이 작을 수록 심사 통과율이 낮습니다.

채권최고액이 높아도 선순위 채권이 없다면 보증금 자체의 위험은 낮을 수 있습니다.

다만 업무용 고지누락은 설명 위반 가능성이 있어 재확인을 권합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님이 겪고 있는 세 가지 문제(업무용–HUG 불가–채권최고액 2.6억)는 모두 전세 사고 위험이 매우 높은 상황을 의미합니다

3800만 전세라고 해도 집주인이 파산하거나 경매 들어가면 보증금이 100% 날아갈 가능성이 있습니다

HUG도 안 되기 때문에 보호 장치가 없습니다

중개사가 설명 안 하고 계약했다면 계약 취소 사유가 충분합니다(중개사 설명의무 위반)

잘생각해서 결정을 하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

오피스텔 업무용으로 되어 있을 경우 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않기 때문입니다.

임대인이 업무용임을 사전에 알리지 않고 계약한 경우 공인중개사의 고지 의무 위반 문제가 될 수 있으나 이미 계약을 한 상태에서는 계약 취소는 어렵다고 판단됩니다.

감사합니다.

Answer 6

제가 경기도에 전세집을 구했습니다

3800만원이구 채권채고액이 2억6천만원이더라구요

그리고 허그 보험이 안돼요ㅜㅜ 오피스텔 원래 다 그런가요? 거의 되는데가없네요 금액이 작아거 그런지..

(아 그리고 오피스텔이 업무용으로 된건 나중에 알았습니다 원래 그 전에 말해주셔야하는거 아닌거요??)

이미 임시계약은 해놓은상태라 믿고 살지 ..고민중입니다

==> 선순위 근저당이 있다면 허그 보증보험이 되지 않습니다. 보험에 가입을 한다면 오피스텔이 주거용으로 되어 있어야 하고 선순위 근저당이 말소되어야 합니다. 문제가 있다면 개업공인중개사에게 해겨를 요구하심이 적절합니다

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

업무용 오피스텔은 주택임대차보호법 적용이 제한적이고 HUG 보증 보험 가입이 불가하여 보증금 반환 위험 가능성이 높습니다 채권최고액과 보증금 규모 차이로 우선 변제 우선 순위가 밀릴 수 있는 위험도 있는 만큼 이미 계약 후라면 임대 조건 및 고지 여부를 꼼꼼하게 확인 후 법률 상담도 받아 보시는 것을 추천드립니다