안녕하세요 첫 전세집 거래 입니다 ㅠㅜ

Question

안녕하세요

제가 경기도에 첫 전세거래를 했습니다 3800만원이고 체권채고액은 2억6천입니다 (건물 가격은 십년전이 마지막이라 추정불가능이라 뜹니다)

허그 보험 안되고 나중에 확인해보니 오피스텔이 업무용으로 되어있었습니다

이거는 공인중개사가 말씀을 안해주셨는데 이걸로 계약취소가 가능한가요?

이미 계약금은 10퍼센트 납부한 상태입니다

너무너무 불안해서 제가 특약을 추가해달라고 했습니다

앞으로 근처당 추가 더 금지, 계약후 전세금 늦게 줄 시 이자 추가

이게 잘한걸까요..? 무슨 특약을 더 추가해야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

업무용 오피스텔은

• 전입신고 제한되는 경우 있음

• 확정일자 효력 제한될 수 있음

• HUG 전세보증보험 안됨

• 주거용 대비 안전성이 낮음

임차인의 권리보호에 매우 중요한 사항을

설명하지 않고 계약을 진행한 경우 중개사의 과실이 됩니다

즉, 중개사가 주거용으로 사용 가능한지, 세법·확정일자·전입신고 문제 등을 제대로 설명 안 했다면 계약 해제 가능성이 충분히 있습니다

특히, HUG 가입이 안 되는 사실을 몰랐다면 계약 목적이 달라졌다고 주장할 수 있습니다

중개사와 협의를 잘해서 선택을 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

오피스텔 업무용이라도 전입신고 가능하면 임대차보호법에 의거 임차인 보호를 받을 수 있습니다.

또한 그것을 이유로 계약취소를 하기에는 다소 무리가 있어 보이고 소액임차인 최우선변제가 가능한 상태이면 후순위로 대출이 들어와도 크게 걱정없이 가장 먼저 배당을 받으니 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.

또한 향후 퇴거 시 보증금 늦게 줄 경우는 내용증명등을 통해서 보증금 지연 이자 청구를 할 수 있는 부분이 민법적으로 정의가 되어져 있으므로 굳이 특약사항에 기재를 하지 않으셔도 되지만 임대인이 동의하면 적으셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공인중개사가 이 사실을 고지하지 않았다면 정보 누락에 따른 문제 제기가 가능할 수 있으나 법적으로 계약 취소 사유가 명확히 인정되려면 계약서에 명시된 조건, 고지의무 위반 여부, 계약 지식 및 동의 여부가 중요합니다.

이미 계약금 10% 납부한 상태라면 계약 취소는 임대인 동의 없이 어려울 수 있으며 민법상 계약 체결 후 계약금을 포기하고 해제하거나 상대방이 계약금을 두 배를 배상하는 조건 하에 해지가 가능합니다.

위 사항으로는 계약 해지가 어려울 것으로 예상되고 공인중개사에게 손배 청구는 가능할 것으로 예상합니다.

감사합니다.

Answer 4

제가 경기도에 첫 전세거래를 했습니다 3800만원이고 체권채고액은 2억6천입니다 (건물 가격은 십년전이 마지막이라 추정불가능이라 뜹니다)

허그 보험 안되고 나중에 확인해보니 오피스텔이 업무용으로 되어있었습니다

이거는 공인중개사가 말씀을 안해주셨는데 이걸로 계약취소가 가능한가요?

==>현재 상황은 임대인이 속이지 않았다면 계약해제는 불가하고 이러한 문제는 개업공인중개사에게 책임을 물을 수가 있을 뿐입니다.

이미 계약금은 10퍼센트 납부한 상태입니다

너무너무 불안해서 제가 특약을 추가해달라고 했습니다

앞으로 근처당 추가 더 금지, 계약후 전세금 늦게 줄 시 이자 추가

이게 잘한걸까요..? 무슨 특약을 더 추가해야할까요

==> 현재 상황에서 보증금 보호를 위하여 "전세권을 설정해주기로 함" 또는 권리분석을 한 후 계약이행여부터 확인이 필요합니다

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 업무용 오피스텔은 주택이 아니기 떄문에 전입신고가 불가할수 있습니다. 그렇게 되면 대항력자체가 없기 떄문에 아무리 특약을 잘 기재해도 보증금에 대한 리스크는 커질수 있습니다. 보통 이러한 부분은 특약에 기재가 되어 있는데, 만약 중개사가 이러한 설명을 하지 않고 계약을 진행하였다면 중개대상물 확인, 설명의무를 제대로 하지 않은 과실이 있기 때문에 , 만약 게약을 해지하게 되면 계약금 손실은 불가피하나, 해당 손해에 대해서는 중개사에게 보상요구등은 가능할것으로 판단이 됩니다. 다만 법적인 조치는 관련전문가를 통해 확인후 진행하셔야 할듯 보입니다.

현 상태에서 계약을 유지하고자 한다면 그나마 안정적인 방법은 전세권 설정등기를 하시는 부분입니다. 이는 임대인의 동의와 서류협조를 받아 진행하셔야 하기에 우선적으로 해당 부분을 요구하시는게 맞을듯 보입니다.