85초과 건물분 부가가치세 계산방법이 궁금합니다.
개인매매사업자 이용하여 경매로 아파트 낙찰 받으려고 합니다. 홈택스에서 기준시가 계산을 해보니 양도당시 건물기준시가가 5500만원이 나오는데 10프로인 550만원만 부가세로 납부하면 되는건가요? 아님 토지도 따로 계산을 해야되는건지 궁금합니다
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
실제 경매가격 기준으로 세금계산서를 발급받습니다. 85제곱미터 초과할 경우, 전체 대가 x 건물기준시가/토지+건물기준시가 비율로 안분하여 상대방 측이 세금계산서를 발급할 것입니다.
안녕하세요. 임현상 세무사입니다.
경매를 통해 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트를 개인 매매사업자로 낙찰받으실 경우, 부가가치세는 건물 부분에 대해서만 부과됩니다. 토지 부분은 부가가치세 과세 대상이 아닙니다.
부가가치세는 일반적으로 실거래가를 기준으로 산정됩니다..
예를 들어, 건물의 기준시가가 5,500만 원이더라도 낙찰가가 6000만원이라면 낙찰가를 기준으로 건물 부분의 부가가치세를 산정하셔야 합니다.
이 경우, 낙찰가에서 건물과 토지의 가액을 안분하여 건물 부분에 해당하는 금액에 10%의 부가가치세를 적용하시면 됩니다.(안분의 기준은 기준시가)
정확한 부가가치세 계산을 위해서는 낙찰가와 기준시가를 모두 고려하여 건물 부분의 가액을 산정하신 후, 해당 금액에 10%의 부가가치세를 적용하시는 것이 바람직합니다.
안녕하세요? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
개인 부동산 매매사업자가 상업용 건물(그 부수토지 포함)을 경락
받는 경우 해당 부동산의 경락대금 중에서 건물분에 대한 경락가액에
대하여 10%의 부가가치세를 경락대금 완납일이 속하는 과세기간에
대한 부가가치세 예정 또는 확정신고 납부를 해야 합니다.
한편 토지분에 대해서는 부가가치세가 면세되는 것입니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.
부가세를 계산하려면 경락금액에서 건물가액을 구해야 합니다.
예를 들어
경락금액: 126,000,000
공동주택가격: 63,000,000
토지 개별공시지가: 44,000,000(소유권대지권 면적 * ㎡당 개별공시지가 금액)
이라고 하면
공동주택가격 중 건물가액 계산
63,000,000 * 55/99 = 35,000,000
공동주택가격 중 토지가액 계산
63,000,000 * 44/99 = 28,000,000
경락금액 중 건물가액 계산
126,000,000 * 35/(35+28) = 70,000,000
부가세 계산
70,000,000 * 10% = 7,000,000
이 때 3.의 계산식은 경락금액 * 위 1의 건물가액/공동주택가격이므로 실제로는 2.의 금액을 계산하지 않아도 됩니다.(이해용)