전세계약을 할 때 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다
최근에 부동산시장에서 일반 시민들을 상대로 수백원대의 전세사기를 벌인 일당들이 있는데 우리가 전세계약을 하면서 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 입주하고 싶은 집의 부동산 시세(매매가/전세가)를 확인해보기
원하는 집의 매매가와 전세가를 확인해보고 입주합니다.
아파트, 오피스텔, 빌라 등 대부분의 매매거래나 전세거래는 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)’에 의해 공개되어 있습니다.
이전에 얼마에 거래가 되었는지 매매가와 전세가를 살펴볼 수 있습니다.
이외에도 한국부동산원의 부동산 테크, 부동산앱 등을 통해 적정 시세를 확인해볼 수 있습니다.
만약 거래가격이 나타나지 않는다면 직접 부동산중개업소에 들러 발품을 팔아 그 주변 시세를 살펴봅니다.
전세보증금(전세가)이 매매가와 비슷하거나, 오히려 매매가보다 높은 전세 물건이 있습니다.
이런 거래는 되도록 피하는 것이 좋습니다.
나중에 이사갈 때 새로운 세입자를 찾는 것이 어렵고, 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
2. 입주하고 싶은 곳의 등기부등본 발급하여 살펴보기
입주하고자 하는 부동산의 등기부등본을 발급받아 살펴봅니다.
이 집에 근저당권, 전세권 및 그 외 권리가 있는지 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 등기소나 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 무인민원발급기 등에서 발급받을 수 있습니다.
등기부등본 [을구]에 있는 권리를 살펴보면 보증금보다 우선하는 채권을 파악할 수 있는데요,
입주 시 문제가 생길 경우를 대비해 내가 보증금을 받을 수 있는 순서나 금액을 파악합니다.
3. 임대인 세금 체납여부 확인하기
혹시라도 계약하여 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되면, ‘국세 우선변제의 원칙’에 의해 임대인의 체납된 세금이 먼저 변제가 됩니다.
임차인이 보증금을 받을 수 있는 1순위여도 국세 다음 순위로 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
우리에게 소중한 전세금을 보호하려면 임대인에게 밀린 세금이 없는지 확인해야 합니다.
이를 위해선 임대인의 납세증명서를 발급받아야 하는데요,
임대인에게 납세증명서를 요청해서 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
확인 방법은 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인이 가능합니다.
4. 선순위 보증금을 확인하자
다가구주택의 경우 여러 명의 임차인이 발생합니다.
본인보다 우선순위인 보증금을 미리 체크하여 이후 혹시라도 보증금 피해 발생 시 변제받을 금액을 예상해봅니다.
선순위 보증금은 임대인 혹은 임차인이 주민센터나 등기소에서 ‘전입세대현황, 확정일자 부여현황’을 발급받아 확인할 수 있습니다.
임대차계약 전이라면 임대인의 동의가 있어야 합니다.
이제부터는 전세계약 이후 확인사항을 살펴봅니다.
5. 임대차(확정일자) 신고하기
임대차계약 신고는 법적 의무사항으로 임대차계약 신고를 하면 ‘확정일자’가 부여됩니다.
이를 통해 우선 변제권을 획득할 수 있습니다.
임대차계약 신고(확정일자 받기)는 관할 주민센터에서 할 수 있고, 방문 시 신분증과 임대차계약서를 지참해야 합니다.
부동산거래관리시스템( rtms.molit.go.kr )에서 온라인으로도 주택임대차신고를 할 수 있습니다.
6. 전입신고하기
전입신고도 법적 의무사항입니다.
신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
전세임차인이라면 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호해야 합니다.
전입신고는 관할주민센터, 온라인에서는 정부24( www.gov.kr )에서 가능합니다.
7. 전세보증금 반환보증 가입하기
‘전세보증금 반환보증’에 가입했다면, 전세가격 하락 등
각종 이유로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도
보증금 전액을 보증기관에서 돌려받을 수 있습니다.
주택도시보증공사 기준으로 수도권은 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증에 가입할 수 있습니다.
보증에 가입하는데 약간의 비용이 들지만, 추후 안전하게 소중한 전세금을 반환받을 수 있으므로 꼭 가입하는 것이 좋습니다.
‘주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등’에서 보증 서비스를 제공합니다.
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