현재는 조정지역이지만 구입당시는 비조정지역 1가구1주택 양도세 질문입니다.

Question

안녕하세요?

2019년 9월 당시에 비조정지역이었던 아파트를 1가구1주택자로 구입 보유중입니다.

2020년 초에 조정지역으로 지정되었고 2021년 11월 현재 세입자가 거주중입니다.

현재 보유만 2년 3개월 경과 하였고 임대차 3법으로 입주를 못하여 실거주를 못하였습니다.

23년 말에 제가 실입주하여 2년 실거주하고 매도하면 1세대 1주택 자로서 비과세가 될까요?

아래와 같이 매도 하면 양도세가 얼마나 나올까요?

감사합니다.

2019.09 매수가 425,000,000원

2년 실거주후 매도 예상가 10억,(또는 9억)

양도차익 575,000,000원(또는 475,000,000원)

보유만 4.3년 (2019.09~2023.12 )

실거주2년 (2013.12~2025.12 )

Answer 1

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.

주택양도시 1세대1주택 비과세요건중 거주요건 2년은 취득당시에 조정대상지역일 경우에만 적용됩니다.

따라서 질의하신분의 경우 보유요건 2년이상만 채우시면 비과세가능합니다.

9억이하로 양도한다면 전액비과세 됩니다.

하지만 9억초과 고가주택으로 양도시에는 거주여부에 따라 장기보유공제가 달라지기때문에 9억 초과분에 대한 양도세가달라집니다. 2년이상 거주해야만 (보유연간 4%씩. 거주연간4%씩)장기보유공제에서 유리합니다.

거주하지않고 보유만 할 경우 3년이상 보유시 보유한연도의 2%씩 장기보유공제를 적용합니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

취득 당시 조정대상지역이 아님이 확실하실 경우 거주요건은 판단하지 않습니다. 1세대 1주택자로서 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유하셨으면 비과세 가능하십니다.

Answer 3

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

취득 당시 비조정지역이었던 주택은 추후에 조정대상지역으로 변경되었다고 하더라도 실거주요건은 적용되지 않습니다. 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

취득당시 비조정지역이었다면 거주요건은 없으므로 2년 이상 보유만 하고 양도한다면 1세대 1주택 양도세 비과세는 가능합니다. 단, 양도가액이 9억을 초과한다면 9억을 초과하는 비율만큼은 양도세를 납부합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.