1가구 2주택 조정지역 양도세 비과세 문의

Question

신규분양 예정 아파트에 청약을 넣으려고 보니, 그간 법령들이 많이 바뀌어 헷갈려서요...

현 거주 아파트는 조정지역 지정전에 입주하여 10년 가까이 실 거주했고, 현재 8억 정도에 시세가 형성되어 있으나 실제 매매는 드문 편이어서 매매 물량들이 약간 쌓여있는 느낌(?)입니다.

9억미만이라 양도세비과세 대상으로 생각되는데, 신규 아파트 청약이 당첨되고 분양권을 취득하면 그 때로부터 1년 이내에 기존 주택을 정리해야만 비과세대상이 되는 건지 정리 기간은 아무런 상관이 없는지 궁금하구요... (아파트 거래가 부잔해서 잘 안 팔리는 경향이 있어서요...)

만약, 1년 내에 처분을 못할경우 과세대상이 된다면 양도가액이 8억원이라면 양도세를 얼마나 내야하는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일시적 2주택 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다. 이에 해당한다면 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

기존주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도할 경우 기존주택은 양도세 비과세가 가능합니다.

만약, 신규주택 취득 당시 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면 1년 이내에 기존주택을 양도+신규주택으로 전입신고를 하셔야 합니다. 이때 1년이내 양도하지 못하고 3년 이내 양도할 경우, 중과세 대상은 아니며 기본세율이 적용됩니다. 3년이 지난후 양도할 경우 조정지역 2주택자라면 양도소득세가 기본세율+20%로 중과되며 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다.

양도소득세가 과세될 경우, 양도가, 취득가, 보유주택의 조정지역여부, 공시가격 등에 따라서 양도소득세가 계산되는 것입니다. 단순 양도가액으로는 계산이 불가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 보는 것입니다. 그외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내