임대사업자 거주주택 비과세 요건이 되나요?

Question

안녕하세요?

아래의 경우 임대사업자 거주주택 비과세 요건이 되는지 궁금합니다.

1. 현황

- 강남권 다가구 주택을 8년 장기 매입임대사업자 등록 중 (세무서, 구청 등록 완료 '18.11월)

- 해당 다가구 주택은 A, B 가 각각 50% 지분으로 공동 소유 중

-A,B 는 임대중인 공동 소유 다가구 주택 외에 강남권 주택을 각각 보유 중 (2년 이상 거주)

- A,B의 주택은 각각 2010년 이전 취득

2. 문의사항

- 임대사업 기간을 다 채운다는 전제로 A, B가 각각 거주주택을 양도할 경우 A,B 모두 거주주택 비과세 적용이 되는지요? 이경우 임대사업기간 중인 경우와 임대사업기간 달성이 끝난경우 차이가 있는지요?

- 거주주택 비과세 적용은 생애 1번으로 제한되는지요?

- A 또는 B 가 현재 보유중인 거주주택과 임대주택 외에 이사를 위해 새 주택을 구매하여 이사간다고 했을 때

일시적 2주택 비과세 혜택이 적용 되는지요? 이경우 1년 내 기존 거주주택을 매도하고 새 주택에 전입신고 해야되는지요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 아래의 요건을 충족하셔야 비과세 적용 가능하며,  임대기간 요건 충족 전에 거주주택을 먼저 팔아 비과세 받은 후 임대기간요건 충족하는 경우도 가능은하지만 사후관리 규정이 있습니다.

　ㄱ. 거주주택 요건

　　1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주　
　　2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용

　ㄴ. 임대주택 요건

　　1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지
　　2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)
　　3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)
　　4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내

2. 그렇습니다.

3. 일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 경우 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.