부모 자식 간 아파트 명의 이전(전세 끼고 매매) 세무 검토

Question

안녕하세요, 세무사님.

부모–자식 간 아파트 명의 이전과 관련해

증여세 등 세무 검토를 부탁드리고자 합니다.

■ 현재 상황

• 아파트 명의: 아들

• 실제 자금 부담 및 실거주: 부모 (수년간 계속 거주)

• 아들 독립 후 명의 받음(5년 전)

• 현재 시세 약 2억 2천만 원

■ 진행 예정 구조

• 증여가 아닌 매매 방식으로 부모 명의 이전

• 시세 대비 약 5% 낮은 금액(약 2.1억)으로 매매

• 부모가 계속 거주 중이므로

전세가 설정된 상태의 매매(전세 끼고 매매) 형태

• 실제 자금 이동은 매매가에서 전세금을 차감한 차액만 지급

• 실질적으로는 기존 점유를 전세로 정리하는 구조

■ 확인 요청

• 위 구조의 세법상 적정성

• 증여세·저가양수도 리스크 여부

• 매매가·전세금 설정 시 유의사항

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

특수관계인간 부동산 거래는 구체적인 내용에 따라 판단할 사안으로 단순 가정하에 답변드립니다.

전세계약이 체결된 부동산을 임차인이 해당 주택을 임대인으로부터 취득하는 경우 매매대금에서 보증금을 제외한 나머지만 실제 정산하여 거래 가능합니다. 다만 해당 재산의 상속세 및 증여세법상 시가 산정, 유사 매매가액 여부를 검토해야 합니다.

아래 링크는 본인의 상황과 유사한 케이스를 진행한 과정으로 정리한 글입니다.

https://blog.naver.com/cta_ngch/224092290050

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

기재하신 것처럼 저가매매를 하셔도 됩니다. 다만, 이와 별개로 과거 해당 주택 구매자금을 부모님이 대신 내주셨고 증여세 신고를 별도로 안하셨다면 주택 취득일로부터 15년간 자금출처 및 증여세 부과 리스크는 있습니다. 물론, 확률은 낮습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.