반전세 보증금 반환 전 잔여계약기간에 대한 월세, 관리비 명목 일부 공제가 문제되나요?

Question

1. 의뢰인(임대인)은 임차인에게 2020.12.01 아파트 반전세(7000만/10만) 계약하였고, 2022년 초, 임차인에게 아파트 매매의사를 물었음(당시 계약 시, 아파트 매매의사를 표시함). 임차인은 당장 매매가 어렵다고 하였고, 저는 아파트 매매를 하고자 한다고만 이야기하였음.

2. 22년 7월 말(7/25즈음), 임차인이 아파트 계속 거주 가능여부 및 아파트 매매의사를 물어봤고, 저는 아파트 매매하려고 하고 있다고 전달함. 그때, 임차인이 다른 아파트로 이사가려고 하며, 8/16까지 보증금 반환 요구함.

3. 저(임대인)는 갑작스러운 요청에 당황했으나, 보증금 반환여부 확인 후 연락주겠다고 하였고, 이때, 계약기간 만료 전 이사이니, 잔여 기간동안의 월세 및 관리비를 부담을 요구하면서(약 3개월, 월세 10만+관리비 약 10만, 20만*3개월=60만원), 보증금에서 공제하고 반환하겠다고 함. 물론 잔여 계약기간 만료 전 아파트 매매될 시, 차액을 환불하겠다고 하였음.

4. 임차인은 전화 및 문자로 동의하였고, 임차인이 부동산에 서류로 남기고 싶다고 하여, 아는 부동산에 관련 서류작성 요청을 드렸음(이 부분 해당 부동산과 임차인에게 전달한 메세지 있음). 하지만 실제로 서류는 작성하지 않음.

5. 이후 임차인이 원하는 날짜에 (60만원 공제 후) 보증금 전액 반환하였음.

6. 22년 10월 13일, 해당 아파트 매매계약이 이루어졌고, 실제 해당 아파트 매매 잔금일이 11월 25일로 계약이 진행 중에 있음.

7. 이 사실을 알게 된, 전 반전세 임차인이 연락이 와, 차액 보증금 반환을 요구하였고, 저는 아파트 매매기준이 매매계약 시점(10/13)인지, 잔금종료일(11/25)인지에 따라 차액 보증금 반환 여부가 결정될 것 같고, 알아본 바로는 잔금종료일을 기준으로 하는 것 같아, 차액 보증금 반환이 어려울 것 같다고 함.

8. (문제) 그러자 갑자가 임차인은 통상적으로 2~3개월 전 이사는 사회통념이고, 이사를 가야만 하는 불안한 상황을 야기했다고 하며, 상기 보증금 공제(60만)에 대해 합의한 적이 없다고 저의 귀책사유로 이사할 수 밖에 없었다고 함.

9. 저는 아파트 매매를 이유로 임차인에게 이사를 요구한 적도 없으며, 상호 합의되지도 않은 부분을 억지로 강요하거나 요구하지 않았고, 관련 내용을 서류로 남기자는 임차인의 요구를 수용해, 관련 부동산에 서류로 남겨줄 것을 요청하기도 했음. 물론 보증금 차액에 대해 매매시점 기준에 따라 1개월 반에 해당하는 금액 반환이 필요할 시, 반환 약속도 했음.

10. 하지만 갑작스러운 임차인의 태도 돌변에 당황스럽고, 세입자를 내쫓아버린 무자비한 집주인이자, 집주인의 갑질인냥 매도하는 것 같아, 너무 속상합니다.

위 과정에서 저(임대인)의 잘못이 있는지, 그리고 공제한 보증금에 대한 반환이 이루어져야 하는지, 계속된 임차인의 강압적인 태도와 요구에 어떻게 대응해야할지 등 법적인 대응방법이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 재계약을 하지 않겠다는 의사를 임차인이 먼저 전달한것이기에 계약해지에 대해서는 합의 된것으로 보여 문제는 없어보입니다.

그리고 보증금의 경우 실제 반환의무는 만기일이나 이전 반환을 조건으로 관리비 및 기타 비용을 받으신것도 문제 없어보입니다.

보통은 여기서 모든 협의와 계약해지는 종료되나, 두 분이 매매가 만기일전 된다면 차액을 반환하겠다고 한 약속이 분쟁의 소지가 있어

보입니다. 일단 매매계약을 통해 잔금지금일 11월 25일 이후부터 만기까지의 과정인데, 실제 5일정도의 부분밖에 되지 않습니다.

임차인이 주장하는 통상적인 2-3개월 전 이사는 세부 조건이 무시된 전제이며, 다음 임차인이 구해지고 이를 조정하는 과정에서

가능할수는 있으나 실제 그정도의 텀을 주어 아무조건 없이 이사하는 경우는 없습니다.

현재 질문자님의 반환 책임은 월세를 일로 계산한 5일치의 일차임과 관리비로 보이고, 이를 계산하셔서 지급하시면

크게 문제되어지는 부분은 없어보입니다.