신생아 특례대출 소득 dti 방공제.

Question

질문 1.

일용직일경우 소득중에 몇프로 인정 ?

4000을 넘기지 않으려면

(4000 넘으면 금리가 올라가요~~)

2개 년도 얼마정도 소득금액증명원에 찍혀야하는지

질문 2.

연4000 + 방공제 2800 적용 + 금리 2.8 경우

(우대금리 0.2 빠지게 되는데 우대금리 2.6으로 dti 산정되는가 ? 아니면 우대금리 전 2.8로 dti 가 산정되는가 ?)

질문 3.

일반주담대 42500 받은 후

신생아특례 대환 또는 신규시

방공제 2800 빠지면 39700 인지 ??

아니면

(6.38 * 0.7) -0.28 =4.186 인지 ??(최대4억인건 알고있음)

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

질문1: 일용직은 별도의 차감 없이 증빙된 소득 전액을 인정합니다. 세무서 발행 소득금액증명원상의 수입 금액을 기준으로 하며 금리 구간인 연 4000만원 이하를 유지하려면 최근 2개년도 각 소득금액증명원이 찍히는 금액이 각각 연간 4000만원 미만이어야 합니다. 보수적으로 3900만원 선에서 관리하는 것이 안전합니다. 질문2: DTI 는 대출자가 실제로 부담하는 실질 원리금을 보기 때문에 우대 금리가 적용된 최종 금리를 기준으로 산정합니다. 우대금리 0.2를 받아 최종 금리가 2.6%가 된다면 DTI 계산시에도 2.6%를 적용하여 한도를 산출합니다. 질문3: 신생아 특례 대출은 모기지신용보증 가입시 방공제 없이 LTV 일반 70% 생애최초 80%를 다 쓸 수 있습니다. 단 모기기신용보증 가입이 불가능하거나 6억 초과 ~9억원 이하 주택인 경우 방공제가 적용될 수 있습니다. 계산된 금액이 4.186억 또는 4.466억이 나오더라도 기존 대출 잔액 4.25억원을 초과할 수는 없으며 신생아 특례대출의 최대 한도는 5억원 입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 신생아 특례 대출은 증빙소득 기준으로 판단하는데 일용직 같은 경우는 국세청 신고 소득을 우선 인정하며 신고가 부족하거나 없는 경우에만 인정 소득을 일부 반영하는 방식으로 산출합니다. 일용직이면 무조건 몇%만 인정 고정 공식이 있는 게 아니라 최근 1~2년간 소득금액증명원, 국민연금, 건보료, 고용보험 납부 이력 등을 보고 은행, 주금공 내부 인정률로 조정합니다. 따라서 은행 심사부 기준에 따라 달라지고 창구에서 직접 확인해야 합니다.

2. DTI 계산에 들어가는 금리는 실제 적용금리보다 보수적으로 잡는 경우가 많습니다. 따라서 우대 0.2 받아서 실제 약정 2.6이니 DTI도 2.6 기준으로 본다 VS DTI는 2.8 또는 내부 심사 금리를 쓴다. 둘 중 어느 쪽인지는 해당 상품의 심사 기준표를 봐야합니다. 경험적으로 규제 성격이 강한 DSR/DTI는 우대금리를 그대로 반영하는 쪽보다는 우대 전 금리나 스트레스 금리를 쓰는 쪽이 더 흔합니다.

3. 방공제는 담보가치 * LTV로 계산한 한도에서 차감하지 기존 대출액에서 직접 빼는 공식은 아닙니다. 담보,LTV,방공제 기준 약 4.186억, 상품 절대 상한 4억 이론상은 4.186억이 나오더라도 실제 한도는 4억으로 컷됩니다.

기존 일반 주담대 4.25억을 특례로 갈아타려 한다면 실제로 4억 미만으로 나올 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

차례대로 답변드리면 인정 비율은 100% 연 4000만원 이하로 초과기 한도가 줄거나 금리가 올라갈 수 있습니다 우대적용 후 실제 납부는 2.6%지만 한도 산정은 우대 전입니다 마지막으로 기존 대출 잔액 반영 + 방공제 차감 후 신규 한도 계산 방식으로 예를 들어 주택 6억원이라면 최대 4.2억-0.28억으로 3.92억이 됩니다