상가 임차시 고려해야 할 사항들이 무엇이 있나요?
신축중인 건물중 일부를 임차하여 장사를 해 볼려는 중입니다. 상가 임차시 고려해야한 사항들은 어떤것 들이 있을까요? 예를 들면 임차기간, 원상복구, 전대, 임차료와 관리비등 합리적인 방법을 알고 싶어요.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
1.상가임대차보호법상 계약기간은 갱신을 거듭하여 최초에 계약 입점한날로부터 총계약기간은 10년간입니다. 또한 임차인의 갱신청구요구권은 최초의 임대차기간을 포함해서 전체 임대기간이 10년간입니다.
한번에1년씩으로 또는 2년씩으로 계약하든 협의에 의해 결정됩니다.
임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하면서, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다
따라서, 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 따라 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있고, 약정한 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.
2.임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
상가건물 소유자가 10년계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기 때문에, 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해 권리금 회수에 관한 사항을 특약으로 약정하는 것이 좋습니다.
3.임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다
임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다.
단, 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.
4.또한, 임차인 역시 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수가 있습니다.
5.임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체 시 계약을 해지할 수 있습니다.
6.계약기간중에 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 공과금과 관리비를 정산하여야 하며, 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금은 그 반환을 청구할 수 있습니다.
7.임차인이 임차권을 임대인의 동의 를 얻어서 양도하면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.
8.민법의 규정에 의거 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다만, 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.
9.임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.
임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다
10.임차인은 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때, 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상가 임대차계약을 체결하는 경우 가장 중요한 것은 인허가 가능여부, 상권분석결과 등을 고려하여 판단해야 합니다.
1. 임대차기간 : 상호 협의하여 진행하시되 통상 2년을 기간으로 함
2. 원상복구 : 인테리어를 하는 경우 원상복구 용이성도 고래해야 함
3. 고정비가 가급적 저렴한 것으로 선택하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가임대차의 경우 보통 1년 기준으로 계약을 체결하고 임차료와 관리비등은 해당 위치와 지역에 따라 차이가 있으므로 주변 부동산을 통해 시세에 맞게 적절한지 확인해보시는게 좋을 듯 보입니다. 또한 원상복구의무의 경우 사업장 특성에 따라 입주시 변경되는 부분에 대해 원상복구를 하는 것이므로 입주시 변경사항이 없다면 특별히 문제가 되지 않습니다. 전대차 경우 전세권이 설정되어 있지 않고 단순히 임차권만 있는 상태라면 임대인의 동의를 반드시 얻어야 합니다.
