만약 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 임차인이(제가) 변제 받는 금액?

Question

2015년에 빌라의 한 호실(302호) 중 방 1개(302-1호)를 4,500만원에 전세 계약을 했습니다.

임대차계약서는 아래와 같이 적었습니다.

소재지: 서울시 ***구 ***동 ***** 3층 302호

임대할 부분: 302호 방 1 (302-1호)

실제로는 층으로 구분이 되어 있는 두 개의 호실이고, 위반건축물 조회 결과 위반건축물은 아니었습니다.

302호와 302-1호의 크기는 거의 비슷합니다.

등기부등본을 조회해 보니,

2금융권 은행 근저당이 있고 (채권 최고액: 1억 5천만 원),

해당 근저당권에 대해서 세 개의 호실(201호, 301호, 302호)이 공동담보목록에 올라가 있습니다.

순위번호는 각각 5, 5, 3입니다.

(이외 건물에 있는 다른 호실 5개는 일부포기 또는 해지로 삭선 처리가 되어 있음)

담보로 잡힌 세 호실을 공시가격 조회를 해 보니, 각각 순서대로 1억 5천, 1억, 1억으로, 총합 3억 5천만 원입니다.

만약 이 상태로 건물이 경매에 넘어가는 일이 발생하여 유찰이 된다면,

낙찰가 중 세 호실에 해당하는 금액 부분은 3억 5천 * 70% = 2억 4천 5백만 원이 되고,

여기서 근저당 1억 5천만 원을 제외하면 9,500만 원이 남고,

공시가격으로 비례해서 계산해 보면 302호(+302-1호)에는 9,500만 원 중 2,800만 원 정도가 배당되고,

저의 경우에는 이를 302호와 나눠야 하니, 절반씩 나누어진다고 하면, 1400만 원 정도를 변제받을 수 있다라고 대략 생각하면 되나요?

그래서 질문은 아래와 같습니다.

1. 최악의 경우에 해당하는 계산은 위 처럼 하면 되는지?

2. 소액임차인 최우선변제라는 게 있던데, 주민등록, 확정일자, 금액 요건이 다 되어서 해당은 되지만,

위 계산 중 어느 단계에서 계산에 넣어서 어떻게 계산이 달라지는지도 궁금합니다.

실제로는 최우선변제라는 게 별 의미가 없다고는 하던데.. 그냥 궁금해서..

지금까지 별 다른 문제 없이 묵시적 계약 연장 하면서 살았고, 경매 같은 이야기도 없지만,

요즘 전세 사기 이야기가 많아서 이것저것 들여다 보니,

예전에 생각 없이 해 버렸던 전세계약에 여러 불리한 요소들이 많이 보여서,

그냥 최악의 경우는 미리 한번 계산해 보는 게 좋겠다 싶어서 질문드립니다!

읽어주셔서 정말 감사합니다.

*호실 번호는 실제랑은 다르게 임의로 붙였습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 계산법이 안맞습니다 . 우선 공동담보라고 해도 본인의 배당여부는 302호만을 기준으로 보셔야 합니다. 즉 302호가 경매가 넘어가면 본인 전입신고일과 근저당 설정일 중 전입신고가 빠르다면 우선배당됩니다. 다만 낙찰가격이 1억보다는 훨씬 낮을 것으로 보이기에 전액배당은 장담할수 없습니다. 반대로 근저당이 우선순위라면 당연히 채권금액이 최저입찰가격보다는 높으므로 순위배당으로도 낙찰받기 어렵고 대항력이 없기에 보증금을 날리게 됩니다.

2. 소액임차인 최우선 변제에 보증금 범위에 해당하는 보증금이므로 1번의 순서와 상관없이 최우선 배당은 가능합니다. 즉 소액임차인 최우선만으로도 우선 받을수 있어 보이지만, 근저당 설정일 기준으로 당시 시점에 소액임차인 최우선변제금액을 기준으로 배당이 되게 됩니다.