경매이력 있는 전세집 계약문의 드립니다.
아파트 매물이고 KB시세대비 55%정도의 집에 전세계약을 하려고 합니다.
현재 가계약금을 넣은 상태고 차주에 본계약 진행예정입니다. (임대사업자 매물 입니다.)
1. 아래와 같이 경매진행 후 취소 이력이 있습니다.
(채권자 주소가 전세집 주소인걸로 보아 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하여 경매 진행한 내용인듯 한데) 말소되어 등기 상 지장은 없을듯 하나 이러한 물건의 경우 차 후 계약종료 시 같은 문제가 발생할 우려가 있지 않을까요?
2. 임대인은 계약 시 임대인 보증보험 미가입 동의서 작성을 특약에 요구하고 있습니다.
물론 임차인이 가입해도 무방하긴 하고, 임대사업법상? 시세대비 전세가가 안전한 매물일 경우 동의서 작성으로 갈음한다고 알고있는데 맞나요?
3. 현재 근저당은 1억 5천 정도 잡혀있고 잔금일에 상환조건 계약입니다. 전세대출 심사시 지장이 있을까요?
4. 가계약 진행 시 부동산에서 받은 등기부등본 사항에서는 확인하지 못한 사항입니다. 고의로 고지하지 않고 계약을 유도한걸로 보이는데 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 예전에 그런 기록이 있다고 무조건으로 보증금 반환시 문제가 생기겠다고 말하기는 어렵습니다. 다만 임차인 입장에서 우려가 될 여지는 있어보입니다.
2. 임대사업자는 보증보험가입이 의무이나, 법으로써 예외 규정이 있습니다. 아마도 임차인동의 및 기타 요건에 해당하기에 그런듯 보입니다.
3, 계약서 특약으로 선순위 근저당 말소를 명시하였다면 대출시 큰 문제는 없어보입니다.
4. 등기부 발급시 말소사항 포함으로 발행을 하지 않았을 것으로 보이며, 보통 말소권리로써 효력이 없는 권리까지 설명할 의무가 있는 것은 아니기에 이것만을 가지고 고의로 누락했다고 판단하기에는 무리가 있습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
질문자님의 결정에 도움이 될지는 모르겠으나 참고가 되시라고 의견을 남깁니다.
1.임대인이 임대사업자이고 전세가율 55% 정도인 아파트 전세계약을 준비한다는 내용만 봤을 때는 통상적으로 안전한 계약으로 말씀드립니다.
그런데 여기서 강제경매개시결정이 된 적이 있었다는 과거 기록를 주목해 볼 필요가 있습니다.
금융기관에서 대출을 하여 설정된 근저당권에서 채무불이행 등으로 인해 경매가 개시되는 임의경매는 소유자의 자금사정이 악화되어 대출 받은 기관에 돈을 갚지 못하는 상태에 놓여있다는 것입니다.
한편, 강제경매는 판결문 등 집행을 할 수 있는 권리를 가지고 신청하는 경매로 질문자님이 얘기하신 전 세입자의 전세금반환소송 이후 승소 판결을 받아 진행하는 경우를 강제경매라고 말합니다. 임의경매처럼 소유자의 금전적인 상황이 아주 나쁜것이 아닌 역전세난 또는 전 세입자가 본인의 계약 만료일을 협의없이 무턱대고 지정했는데 집주인이 신규 세입자를 구하지 못하자 임차권 등기를 걸고 전세금반환소송으로 갔을 가능성도 있습니다.
만약 위 케이스라면 집주인에게 큰 문제가 있어서 그런 것이 아닌 (본인의 권리를 너무 배타적으로 주장하는)세입자를 만나서 안타깝게 생긴 것일 수도 있습니다. 강제경매개시결정 기록 하나만으로 소유자에게 문제가 있었을 것이라고 생각할 수는 없는 것입니다.
2. 임대사업자는 보증보험 의무가입이고 상황에 따라 100프로 임대인 부담 또는 75프로 임대인 부담으로 해당 보험을 가입해야하나 지역별 최우선변제금 이하의 보증금일 경우에는 가입하지 않아도 되고 세입자에게는 미가입동의서을 받아서 신고하면 됩니다.
3. 전세대출심사는 아파트는 KB시세의 90프로보다 선순위 근저당권과 후순위 임차보증금의 합이 적으면 대출에는 크게 문제되지 않으나 세입자의 신용도 채무 소득 등에 따라 대출 가능금액은 달라질 수 있습니다.
4. 등기부등본에는 현재 유효사항만 체크하여 출력할 수 있습니다. 현재 유효한 내용만 알려준 것이라면 공인중개사는 설명 의무를 위반하지 않았다고 봅니다. 조금 더 충분히 이해할 수 있게 상황 설명을 해달라고 하심이 맞겠습니다.
도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
보증금반환에 문제가 있었던집에 보증보험미가입 동의서까지 요구하는것은 아주찜찜한 상황이라고 볼수있습니다. 상황만 볼때는 다른물건을 찾아보시는것이 좋을것으로 판단됩니다.
공인중개사의 과실을 주장하여 이런 문제가 있었더라면 계약을 하지않았다고 말씀하시고 계약금반환신청 해보시길 바랍니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
1. 아래와 같이 경매진행 후 취소 이력이 있습니다.
(채권자 주소가 전세집 주소인걸로 보아 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하여 경매 진행한 내용인듯 한데) 말소되어 등기 상 지장은 없을듯 하나 이러한 물건의 경우 차 후 계약종료 시 같은 문제가 발생할 우려가 있지 않을까요?
알 수 없습니다. 하지만 아무래도 전력이 있는 임대인이라 찝찝하죠.
2. 임대인은 계약 시 임대인 보증보험 미가입 동의서 작성을 특약에 요구하고 있습니다.
물론 임차인이 가입해도 무방하긴 하고, 임대사업법상? 시세대비 전세가가 안전한 매물일 경우 동의서 작성으로 갈음한다고 알고있는데 맞나요?
- 일단 보증보험 미가입을 특약으로 요구한다는 것은 추후 임대인에게 불리한 조건이므로 효력이 없을 가능성이 높습니다.
3. 현재 근저당은 1억 5천 정도 잡혀있고 잔금일에 상환조건 계약입니다. 전세대출 심사시 지장이 있을까요?
- 말소된 권리라 영향력은 없을 것입니다.
4. 가계약 진행 시 부동산에서 받은 등기부등본 사항에서는 확인하지 못한 사항입니다. 고의로 고지하지 않고 계약을 유도한걸로 보이는데 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
- 가계약금의 경우 10이면 9은 항상 분쟁이 있었고 법원의 판례도 애매합니다.
아마도 부동산에서 고지했다고 할거고 질문자님은 고지를 못받았다고 쌍방간의 분쟁이 발생 될 것으로 보이네요.
*아무쪼록 원만하게 잘 진행 되기를 바랍니다.
도움되셨다면 추천!!!부탁드립니다.
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