기존 주택 대출 규제 소급 적용 여부 및 갱신권 청구 시 보증부 월세 전환 문의

안녕하세요, 전문가님의 조언을 구하고자 문의드립니다.

현재 임대 중인 아파트의 임대차 계약 만기를 앞두고, 임차인과의 계약 연장 조건 및 향후 전세보증금 반환대출 한도와 관련하여 명확한 법적·금융적 판단이 필요해 질문을 남깁니다. 관련된 상세 현황은 아래와 같습니다.

1. 주택 및 임대차 현황

• 현재 임대 조건 : 전세 4억 원

• 주변 전세 시세 : 수리된 매물 기준 약 5억 원 선 형성

• 진행 상황 : 주택임대차보호법상 5% 인상(2,000만 원 증액)을 제안했으나,
  임차인이 자금 부족으로 증액이 어려워 갱신요구권을 사용하며 보증금 동결을 원하는 상황입니다.
  그렇기에 저는 일부 월세(증액 5% 상한을 넘지 않는 7~8만원)로 받으려는 생각을 가지고 있습니다.

2. 문의 사항

해당 주택은 6월 27일 대출 규제 조치 이전에 매매 계약을 완료하고 취득한 주택입니다.

매매 당시에 확인한 바로는 전세반환보증금 대출 한도가 기존 보증금 총액인 4억 원까지 가능한 것으로 알고 있습니다. 만약 이번에 임차인과 '계약갱신권을 동반한 보증부 월세(보증금 4억 고정 + 월세 추가)'로 재계약을 체결하게 될 경우, 이것이 신규 임대차 계약으로 분류되어 1억 원 원 한도 제한 등 강화된 대출 규제 대상에 포함되게 되는지 우려됩니다.

규제 대상에 포함이 되지는 않을지와 추후 임차인 퇴거 시점에 4억 원의 반환대출 한도를 온전히 적용받기 위해 계약서 특약 등에 반드시 명시해야 할 사항이 있다면 자문 부탁드립니다.