단기임대사업자 자진말소 후 양도세

Question

안녕하세요?

양도세 관련 문의를 드립니다.

1. 단기임대사업자로 4건의 아파트를 임차 중 자진말소 요건이 되어 2020년 11월 19일자로 4건 다 자진말소 함

2. 자진말소 후 임차 물건 양도시 1년간 양도세 중과유예로 2021년 11월 19일 이전까지 양도를 하려고 함.

3. 양도를 할 물건은 경기도 김포시(현재 조정지역)

소재의 아파트이며,

소유기간은 약 4년여 기간이 되었음.

질문)

1. 단기임차하였다가 말소한 임차물건(아파트)을 매도시 조정지역이라도 1년내에 매도하면 양도세가 일반과세로 되는게 맞나요?

2. 1인당 1년에 2채를 매도하였을때 양도세는 합산부과가 맞나요?

3. 자진말소를 하였는데도

렌트홈에 "민간임대주택 양도허가 신청"을 하는건가요?

전문가님의 상세한 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 단기임차하였다가 말소한 임차물건(아파트)을 매도시 조정지역이라도 1년내에 매도하면 양도세가 일반과세로 되는게 맞나요?

의무임대기간의 1/2이상 임대한 주택을 자진말소 하는 경우 말소 후 1년내 매도시 일반세율 적용가능합니다. ( 2018.3.31 이전 사업자등록등을 한 주택일 것)

2. 1인당 1년에 2채를 매도하였을때 양도세는 합산부과가 맞나요?

1월 1일~ 12월 31일 기간에 복수의 부동산을 양도한 경우 합산과세 합니다.

3. 자진말소를 하였는데도

렌트홈에 "민간임대주택 양도허가 신청"을 하는건가요

자진말소한 경우 민간임대주택양도허가신청대상 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 임대주택 등록 후 세법상 요건을 총족하는 경우 임대주택에 대해서 중과세를 배제하고 일반 세율 적용을 받을 수가 있습니다. 하지만 자진·자동 말소시 세법상 요건을 충족할 수 없어 중과될 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 일정요건을 충족하면 중과세를 여전히 배제하고 있습니다.

자진 말소시 : 의무임대기간 1/2 이상 충족, 자진말소일로부터 1년 이내 양도시 중과 배제
자동 말소시 : 의무임대기간준수, 양도시기는 자동말소 후 기한 없이 중과세 배제
(의무임대기간은 민간임대주택법상 의무임대기간을 의미 합니다. 소득세법상 의무임대기간을 아닙니다.)

2. 맞습니다. 연간 양도소득을 합산하여 신고하셔야 합니다.

3. 자진말소되었으므로 신청하실 필요 없다고 판단되나 세법과는 무관한 부분이므로 전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다.