질문전세계약, 근저당설정, 계약서 변경 등 문의

Question

안녕하세요,

최초, 전세3억에 전세계약을 체결하였습니다. (오피스텔)
그래서 해당 계약서와 다른 증빙들을 은행에 제출하고 잔금까지 치뤘습니다.
(카카오뱅크 전세대출 약 30% 포함)
전입신고도 했고, 부동산계약신고도 완료했습니다.

그러나, 임대인이 시청(?)에 신고를 해야하는데 전 세입자 전세금의 5% 인상 가격까지만
올려야 되는 줄 몰랐다고 하며, 계약서를 변경하고 남은 금액을 현금보관증 또는 근저당을 잡자고 하시네요
현재 임대인은 임대사업자고, 건물 담보로 근저당이나 대출은 없습니다. (등기부등본 상)

근데 저는 근저당이니 현금보관증이니 다 필요없고 계약서를 다시 쓰려면 그 차액만큼은 돌려받아야 된다고 말했는데, 계속 건물 담보로 대출도 없고 근저당도 없으니 괜찮다고 하더라고요

여러분들이라면 어떻게 하는게 하실까요?
계약서를 다시 쓰더라도 당장 돌려줄 돈은 없다고 하네요.. (1,650만원) 다른 건물 세입자 나갈 때
보증금 반환금액을 제 잔금으로 매꿨다고 하며 지금 당장 돌려줄 돈은 없다고 하네요..

보증보험은 계약서 변경 후, 임대사업자 의무로 인해 가입 가능
(원래 한도는 3억까지 되지만, 임대사업자 법으로 인해 전 세입자 전세금의 5퍼까지만 인상이 가능한 부분에 따라 난해한 상황)

궁금한 점은!

1. 지금 건물에 대해 차액부분을 근저당을 잡으면 저희한테 불리한게 있는지?

2. 이러한 상황에 대해 제일 좋은 방향은 무엇인지?

3. 계약서 수정에 따른 세입자가 불이익이 없는지?
(은행에서는 문의하니까 전세보증금을 낮춰서 재작성하면, 대출금액 일부를 반환해야 할 수도 있다고함)

4. 임대사업자인데 이런 것도 모를 수 있는지? (이게 제일 이해 안됩니다.)


잘아시는 분들 도움 부탁드려요 ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

1. 임대 사업 자체가 정착되는 와중이라 당사자가 모를 가능성도 있습니다만, 이미 전액을 전 세입자에게 반환한 걸 고려하면 과연 5%상한을 몰랐을지 의문스러운 점도 있습니다.

   1. 해당 근저당의 실익을 알 수 있으려면 해당 건물에 선순위 채권이 있는지 살펴봐야 없다고 하니 그 부분은 무방할 것으로 보입니다.

   2. 가장 좋은 건 차액을 반환받고 계약을 체결하는 것입니다만 현실적으로 어려운 상황으로 보입니다.

   계약서를 수정하게 되는 경우 그 건물 가액에 따라 대출금액이 일부 감액될 수 있는 것도 사실입니다.