경제
전세 입주하는데 근저당 말소하자며 중도금 요청 하는 임대인 문의드립니다.
이번에 3억짜리 전세입주를 하는데 집주인이 1억2천이 근저당이 있다고 합니다.
임대인이 내는 이자도 비싸고, 잔금날 매매 잔금도 같이 (집주인이 바뀜) 치뤄지기 때문에 복잡하니, 이삿날 한달전에 중도금으로 전세금중 일부 먼저 주면 같이 은행가서 근저당말소 하자고 하시는데요.
별 문제가 없을지 궁금합니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 과정상 질문처럼 하는 것자체가 문제되지 않습니다, 물론 중도금 지급이후 현 근저당상환 및 말소여부는 체크를 하셔야 하고 계약서상 특약에도 중도금 지급이후 기존 근저당말소 및 잔금일까지의 다른 물권 설정금지 특약을 적어두시면 될것으로 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
원칙적으로 위험합니다., 중도금 지급 전 근저당권 말소가 확인되어야 합니다. 반드시 은행 동행, 말소 접수와 동시에 지급 구조여야 합니다. 단순 신뢰 선지급 하면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 특약 문구와 지급 순서가 핵심입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 임대인의 이유가 말같지 않아요
1.2억에 한달이지 4%잡아도 50도 안나오는데 이자가 비싸서 먼저 근저당 없애겠다?
그럼 그전에 이자 비싼데 왜 쓴거죠?
그래 근저당 이자 때문에 먼저 중도금 한다고 칩시다
그럼 그 안에 다른 근저당 들어오면 어떻게 대처 할건가요
이 임대인은 절대 그럴 분이 아니니 믿고 진행할건가요?
제가 중개사라면
일단 임대인의 의도가 불순?해서 진행을 안할거 같은데
만약 한다면
새로 바뀌는 집주인과의 합의서도 받아놓고 중도금을 근저당 상환에 쓰기로 약속하고
잔금 전까지 어떠한 근저당이나 다른 권리가 들어오지 않도록 한다는 특약도 넣을거같아요
이삿날 잔금이 복잡하다?
처음들어봐요
은행직원들 법무사 다 와서 진행하는데 복잡하다?
그런 사람들이 그런거 하라고 돈주는거예요
다른건 모르겠고
있을수 있는 상황인건 맞는데 임대인의 의도가 불순해요
하지마세요
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자는 실제 이사 후에 효력이 발생하므로 한 달전에 미리 준 중도금은 법적으로 아무런 보호를 받지 못하는 무방비 상태가 됩니다. 새로운 집주인과의 매매 잔금이 겹쳐있는 상황에서 중도금을 미리 주면 매매가 취소되거나 소유권 이전 과정에 문제가 생겼을 때 돈을 돌려받기가 매우 힘들어집니다. 이자가 비싸다는 것은 임대인의 사정일 뿐이며 임차인이 자신의 전 재산이 다름 없는 보증금을 담보로 그 위험을 대신 짊어질 이유가 전혀 없어보입니다. 가장 안전한 방법은 잔금 날에 나머지 전세금을 주면서 임대인과 함께 은행에 방문해 즉시 대출금을 상환하고 말소 접수증을 직접 확인하는 것이고 아니시면 계약서에 특약을 꼭 포함해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인이 이자 부담 때문에라고 해도
그건 임대인 사정이지, 세입자가 떠안을 리스크는 아닙니다
임대인 계좌로 중도금 먼저 주는 건 절대 안 되고,
은행에서 근저당 말소와 동시에 처리하거나 특약에중도금은 근저당말소용으로 기재를 하셔야 합니다가능하면 잔금일에 일괄 처리가 좋습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 문제 없어 보입니다.
어차피 잔금의 일부분을 중도금으로 분할 하여 근저당 잡혀 있는 것을 해지하는 것이기 때문에 문제 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
위험요소가 상당히 크므로 추천하지 않습니다. 중도금을 받고 근저당권을 말소하지 않거나 잔금 전 다른 압류가 들어오면 전입신고 전인 임차인은 법적으로 보호받지 못합니다. 부득이하게 지급한다면 반드시 인대인과 함께 은행에 방문하여 대출 상환 및 근저당 말소 신청 과정을 직접 눈으로 확인해야 하며 임대인의 이자 부담은 개인 사정일 뿐입니다. 원래 원칙대로 잔금 날 전세금을 주며 동시에 근저당을 말소하는 것이 가장 안전합니다. 아니시면 계약서에 중도금 수령 즉시 근저당을 말소하며 이를 어길 시 계약 해지 및 배액을 배상한다는 문구를 명확히 넣는것이 안전합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 임차인이 꼭 주의해야 할 점
이런 방식은 임차인, 즉 질문자님 입장에서 상당히 위험할 수 있습니다.
- 대항력 부족
중도금을 송금할 당시에는 아직 전입신고나 확정일자가 없는 경우가 많죠. 이 기간에 집주인에게 다른 채무 문제가 생기거나 사고가 나면 임차인은 법적인 보호를 제대로 받지 못할 수 있습니다.
- 약속 불이행 위험
집주인이 중도금을 받아놓고 실제로 대출을 상환하지 않을 경우, 근저당은 그대로 남고 오히려 임차인의 돈만 묶이는 일이 생길 수 있습니다.
■ 안전하게 대처하는 방법
- 잔금일에 동시 진행하기 (추천)
이사 당일 잔금을 지급하자마자 집주인과 은행에 같이 가셔서, 대출 상환 영수증까지 바로 확인한 뒤 근저당 말소 서류를 접수하는 방식이 가장 안전합니다. 요즘은 이러한 절차를 법무사가 동행해 보험처럼 챙겨주기도 합니다.
- 부득이하게 중도금을 지급해야 할 때는?
- 계약서 특약 작성: "임차인이 지급한 중도금은 반드시 대출 상환 및 근저당 말소에만 사용하며, 이를 지키지 않을 경우 계약 해지 및 배액 배상한다"는 내용을 분명히 적으세요.
- 영수증 실시간 확인: 중도금이 실제로 대출 상환에 쓰였는지 은행 영수증을 바로 확인해야 합니다.
■ 결론
이사 한 달 전에 미리 큰 돈을 보내는 것은 임차인에게 일방적으로 불리한 조건입니다. 집주인의 사정(이자 부담 등) 때문에 굳이 이런 위험을 짊어질 필요는 없습니다.
따라서 "잔금일에 법무사를 통해 안전하게 동시 이행하고 싶다"는 본인의 입장을 분명하게 전달하는 것이 가장 현명해 보여요.