한시적 1가구 2주택 처분시 양도세?
본인(이**)는 한시적 1가구 2주택을 보유한 사람으로서 2019년 12월 부동산법 개정 이전에 계약을 했기 때문에 A주택과 B주택 모두 조정지역이나, 한시적 1가구 2주택으로 2년 내 양도 가능한 것으로 알고 있습니다.
A주택 [서울 , 효성아파트(48평)]
2005년 7월 구입 / 구입가 5억8천만원 (본인, 와이프 공동명의) /
판매 예상가 16억원 / 취득신고가 3억 8천만원
전세 임대 7억원 (2019년 10월 21일 계약, 2020년 2월 27일 잔금)
B주택 [경기도 안양, 비산삼성아파트(48평)]
구입가 6억35백만원 (본인 명의)
(계약 2019년 10월 24일, 2020년 2월 4일 잔금)
판매 예상 금액 11억원 / 전세 예상 금액 8억원
1) A주택 매도시의 세금 관련
2022년 2월 3일 이전과 이후에 A주택 매도시 양도세 포함한 제반 세금
2) B주택 구입 후 만 2년 되는 시점인 2022년 2월 22일 이후 매도시 제반 세금 (2020년 2월 4일 잔금 치르고, 2월 22일 입주했음)
3) 현재 동일 세대원인 장녀에게 B주택을 증여할 경우,
3-1) 장녀 세대 분리시, 본인(이**)이 내야할 증여세 및 양도세 등
제반 세금, 자녀가 내야할 제반 세금
3-2) 부담부 증여시 (B주택을 8억원 전세를 낀 채로 증여시) 본인(이**)이 내야할 증여세 및 양도세 등 제반 세금, 자녀가 내야할 제반 세금
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
1. 일시적 1세대 2주택은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.
B주택 계약 당시 조정대상지역이 아니었음을 소명가능하신 경우에는 3년 이내 양도하시면 되며, 이 때 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하시더라도 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택을 양도하셨으므로 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세됩니다. 따라서 전체 양도차익 중에서 양도가액 11억 중 9억원을 초과하는 2억원의 비율만큼은 과세된다고 보시면 되겠습니다. 구체적인 세액은 가까운 세무사사무실에 의뢰하셔서 확인해보시기 바랍니다.
2. A주택을 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 충족 후 양도하셨다면 B주택의 보유기간은 당초 취득일로부터 기산하는 것이 맞고, A주택을 비과세 요건 미충족하여 양도하셨다면 보유기간은 A주택을 양도하고 최종적으로 1주택이 된 시점부터 기산하는 것이 맞습니다. 그렇게 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건을 별도로 충족하신다면 역시나 1번처럼 계산하시면 됩니다.
3. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.
수증자는 증여세 외에 취득세도 납부하셔야 하며, 만약 다주택자로부터 조정대상지역에서 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 취득세가 중과돼 12%의 세율을 적용받습니다. 중과대상이 아닐 경우 3.5%의 증여취득세율이 적용될 것입니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
알고 계신대로 2019년 12.16 부동산대책 이전에 신규주택을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 처분기한은 1년이 아닌 2년이 적용됩니다. 참고하시기 바랍니다.
