1가구 2주택 양도세 문의(증여,매도)

Question

현 1가구 2주택시(2곳다 조정지역)

1. A아파트(2004년 취득, 구입2억, 현6억, 대출2억5천) - 8년거주 -> 현재 월세

2. B아파트(2016년 취득, 구입3억, 현7억, 대출3억) - 현재5년 거주중

질문)

B아파트는 거주중임으로 향후 A아파트를 매도할 계획입니다.

허나, 조정지역이고 양도세가 상당히 나올것으로 사료되어 여러가지 검토중인데

1. 와이프에게 6억에 증여하고 증여세를 납부하고 5년이후에 매도하면 양도세가 않나오는지요?

2. 와이프에게 대출과함께 부담보증여하는 경우의 총 세금

3. 향후 6억 또는 7억에 매도할 경우 총 세금

4. 1~3번중 어떤것이 가장 절세의 효과가 큰가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

증여시에는 증여재산가액인 시가가 추후 양도시 취득가액이 되는 것이며, 부부간에는 10년간 6억원의 공제가 적용되기 때문에 이월과세 적용이 되지 않는 경우에는 시세상승폭이 크지 않을시 1번 방법이 가장 유리할 것으로 사료됩니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1.배우자에게 증여할 경우, 취득가격은 증여당시의 가격이기 때문에 5년 이후 양도할 경우 양도소득세는 절세될 수 있습니다. 다만, 배우자에게 증여한다해도 1세대 2주택자임은 변함이 없기 때문에 양도소득세는 중과가 될 것입니다. 물론, 5년 후의 양도소득세가 어떻게 변경될지는 모릅니다만 배우자에게 증여한다고 해도 1세대 2주택자임에는 변함 없습니다.

2. 부담부증여를 할 경우, 100% 증여에 비하여 증여세는 절세가 되지만 양도소득세는 중과가 되므로 전체적인 세금의 비교는 직접 계산해보아야 합니다.

3. 1세대 2주택자이므로 장기보유특별공제가 배제되고, 기본세율+10%(6월 1일 이후 양도할 경우 +20%)가 중과세 됩니다.

4. A, B 아파트 모두 중과세가 되며 장기보유특별공제가 배제됩니다. 따라서 보유기간은 의미가 없으며 양도차익이 적은 아파트를 먼저 하는 것이 그나마 절세에 도움이 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.