경제
2필지 위에 오피스텔(1개동) 국민주택채권 계산 방법 문의
셀프 등기를 하려고 합니다.
토지시가표준액 계산은 개별공시지가X대지권비율 로 알고 있습니다.
그런데, 대지권비율이 978분의 4.5 그리고 729분의 4.2
이렇게 2필지 입니다.
개별공시지가가 1천만원이라면
1천만원X4.5 = 4.5천만원
1천만원X4.2 = 4.2천만원
계산 후 더해서
토지시가표준액은 8.7천만원이 되는것인가요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 필지 1000만원 X 4.5 = 4500만원 / 필지 2 1000만원 X 4.2= 4200만원 으로 합계 8700만원 입니다. 오피스텔은 일반 주택과 달리 토지와 건물을 각각 계산해야 합니다. 토지분 채권은 위에서 구한 8700만원에 해당하는 채권을 매입하고 건물분 채권은 건축물대장의 건물 시가표준액을 별도로 확인하여 그 금액만큼 채권을 추가 매입합니다. 최종매입으로 토지분과 건물분 채권 금액을 합산한 뒤 1만원 단위로 맞추어 매입하시면 됩니다. 즉 8700만원 계산은 맞지만 건물분 시가표준액도 잊지 않고 더해서 채권을 사셔야 등기가 반려되지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 등기 시 토지시가표준액은 각 토지필지별로 개별공시지가 * 해당 대지권 환산면적을 계산 후 합산하는 것이 맞습니다.
개별공시지가 1천만 원 * 대지권 비율로 계산하시면 되겠습니다.
1필지 : 1천만 원 *(4.5/978)=약 46만 원
2필지 : 1천만 원 *(4.2/729)=약 58만 원
위와 같이 계산하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 계산 방식의 오류 (대지권 비율)
대지권 비율이 978분의 4.5라는 뜻은 전체를 978로 나눈 몫 중 4.5만큼 본인 지분이 있다는 의미입니다. 즉, 4.5를 곱하는 게 아니라 전체 금액을 978로 나눈 뒤, 그중 4.5만큼을 계산해야 합니다.
* 올바른 계산법: 개별공시지가 × (4.5 ÷ 978)
* 예를 들어, 공시지가가 1,000만 원이라면 실제 한 필지의 가액은 4.5천만 원이 아닌 약 4만 6천 원 정도가 됩니다. 만약 8.7천만 원처럼 계산했다면, 비율을 반대로 적용한 셈입니다.
2. 시가표준액 산정 시 주의점 (건물분 포함)
셀프 등기를 할 때 채권 매입 기준이 되는 금액은 단순히 ‘토지’값만이 아닙니다. 오피스텔처럼 집합건물일 경우에는 토지 시가표준액과 건물 시가표준액을 더한 금액이 기준이 됩니다.
* 토지 시가표준액: 필지별 공시지가에 대지권 비율을 곱해서 모두 합한 금액
* 건물 시가표준액: 건물의 구조, 용도, 신축연도 등을 고려해 지자체가 산정한 금액으로, 위택스에서 조회할 수 있습니다.
3. 국민주택채권 매입 금액 계산 (2026년 기준)
오피스텔은 법적으로 ‘기타 부동산’에 해당합니다. 서울과 광역시 기준으로 안내드리면 아래와 같습니다.
* 시가표준액 합계가 1,000만 원 이상~1억 3,000만 원 미만: 시가표준액의 1.0%만큼 채권 매입
* 1억 3,000만 원 이상~2억 5,000만 원 미만: 1.6%만큼 매입
* 시가표준액이 1,000만 원 미만이면 채권 매입 의무는 없습니다.
4. 가장 쉬운 확인 방법
직접 계산하다 보면 소수점 반올림이나 합산 과정에서 실수가 생겨 등기소에서 반려될 가능성이 높습니다.
* 위택스에서 해당 호수의 '취득세 시가표준액'을 조회해보세요. 이 금액은 이미 토지와 건물이 합산되어 있는 금액입니다.
* 이 금액을 주택도시기금 포털의 ‘채권 매입대상 금액조회’ 메뉴에 입력하면, 지역과 용도별로 매입해야 할 채권 금액을 정확하게 확인할 수 있습니다.
* 마지막으로, 계산된 채권 금액이 5,000원 미만이면 버리고, 5,000원 이상이 남는다면 1만 원 단위로 올림해서 구매하시면 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대지권이 978분의 4.5, 729분의 4.2라면 각각 개별공시지가 × 4.5 ÷ 978, 개별공시지가 × 4.2 ÷ 729로 계산해야 하며 단순히 4.5나 4.2를 곱하는 방식은 아닙니다.
예를 들어 개별공시지가가 1천만원이면 1천만원 × 4.5 ÷ 978 + 1천만원 × 4.2 ÷ 729를 합산한 금액이 토지 시가표준액이 됩니다.
2필지 각각 계산 후 합산하는 방식이 맞습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
오피스텔 셀프 등기 시 2필지 토지 시가표준액 계산법을 다시 정리해 드립니다.
결론부터 말씀드리면, 질문하신 계산식에서 대지권 비율의 분모를 반드시 나누어 계산해야 합니다.
1. 2필지 토지 시가표준액 계산 공식
공시지가에 대지권 비율(분자/분모)을 각각 곱한 뒤 합산해야 합니다.
1번 필지: 1,000만 원 * (4.5 / 978) = 약 46,012원
2번 필지: 1,000만 원 * (4.2 / 729) = 약 57,613원
토지 합계: 46,012원 + 57,613원 = 약 103,625원
질문자님이 계산하신 8.7천만 원은 분모로 나누지 않아 발생한 수치이며, 실제 시가표준액은 위와 같이 각 필지의 지분만큼만 반영됩니다.
2. 국민주택채권 매입 기준 가액
오피스텔은 주택이 아닌 일반 건축물로 분류됩니다. 따라서 채권 매입을 위한 기준 금액은 다음과 같습니다.
최종 시가표준액 = 건물 시가표준액 + 토지 시가표준액(위 계산값)
건물 시가표준액은 위택스(Wetax)에서 해당 호실을 조회하면 바로 확인 가능합니다.
이렇게 합산된 금액이 1,000만 원 이상일 때부터 시가표준액의 일정 비율(서울/광역시 등 지역별 차등)만큼 채권을 매입하게 됩니다.
3. 실무 팁
2필지 이상이라도 등기신청서에는 각 필지의 대지권 비율을 각각 기재해야 합니다.
계산된 합산 금액을 주택도시기금 포털의 '채권매입 대상 금액'에 입력하면 실제 지불해야 할 할인 비용을 즉시 확인할 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 계산된 토지 가액과 건물 가액을 합산했을 때 1,000만 원 미만이라면 채권 매입 의무가 면제되니 이 부분을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.