부동산 가계약의 법적인 효력은 어떻게 되나요?

Question

계약서를 쓰면 법적인 효력이 생기잖아요, 그럼 계약서 내용의 구속력 역시 일반계약과 똑같은 효력을 갖나요? 가계약에 관해선 어떤 법령을 보면 될까요?

이상엽 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 계약의 목적으로 하는 경우와 계약의 일부로 하는 경우가 있습니다. 계약의 목적으로 하는 경우는 당사자들이 장래에 본 계약을 체결할 의사가 있음을 표시하는 것이고, 계약의 일부로 하는 경우는 본 계약의 내용을 이미 합의한 것입니다.가계약도 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 다만, 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 이러한 내용을 문서로 작성하거나 문자로 남기면 더욱 명확하고 확실하게 계약을 증명할 수 있습니다.가계약이 계약의 일부로 인정되면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 계약이 성립했다는 증거로서의 의미를 가지고, 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 금액을 말합니다. 만약 가계약을 해지하려면, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 배상하여야 합니다. 단, 계약서에 가계약금만을 해약금으로 한다는 특약이 있으면 그에 따라 해약할 수 있습니다.가계약에 관한 법령은 민법 제565조에 해약금에 대한 규정이 있습니다. 또한, 부동산 중개법 제24조에는 가계약금의 반환에 관한 규정이 있습니다. 이외에도 법원의 판례를 참고하면 가계약의 성립 여부나 효력 범위 등에 대해 더 자세히 알 수 있습니다.