부동산 가계약의 법적인 효력은 어떻게 되나요?
계약서를 쓰면 법적인 효력이 생기잖아요, 그럼 계약서 내용의 구속력 역시 일반계약과 똑같은 효력을 갖나요? 가계약에 관해선 어떤 법령을 보면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 계약의 목적으로 하는 경우와 계약의 일부로 하는 경우가 있습니다. 계약의 목적으로 하는 경우는 당사자들이 장래에 본 계약을 체결할 의사가 있음을 표시하는 것이고, 계약의 일부로 하는 경우는 본 계약의 내용을 이미 합의한 것입니다.
가계약도 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 다만, 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 이러한 내용을 문서로 작성하거나 문자로 남기면 더욱 명확하고 확실하게 계약을 증명할 수 있습니다.
가계약이 계약의 일부로 인정되면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 계약이 성립했다는 증거로서의 의미를 가지고, 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 금액을 말합니다. 만약 가계약을 해지하려면, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 배상하여야 합니다. 단, 계약서에 가계약금만을 해약금으로 한다는 특약이 있으면 그에 따라 해약할 수 있습니다.
가계약에 관한 법령은 민법 제565조에 해약금에 대한 규정이 있습니다. 또한, 부동산 중개법 제24조에는 가계약금의 반환에 관한 규정이 있습니다. 이외에도 법원의 판례를 참고하면 가계약의 성립 여부나 효력 범위 등에 대해 더 자세히 알 수 있습니다.
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