안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
자세한 특약사항 내용을 확인할 수 없지만
보통 문제가 되는 조항은 권리금 포기 조항, 계약갱신 포기 조항 등과 같이 임차인의 권리를 포기하도록 유도하는 조항입니다. '임차인은 현 계약이 끝나면 재계약 없이 명도한다.', '재건축 시 조건없이 명도한다.', ' 임차인은 시설물 등에 대한 권리를 주장할 수 없다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같은 내용이 계약서 상 특약에 명시되어 있다면 임차인에게 불리한 강행규정으로 무효를 주장할 수 있습니다.
상가임대차보호법 제15조를 살펴보면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상임법은 임의규정이 아닌 강행규정이기에 위와 같은 내용을 상가 임대차 계약 특약사항에 명시했다고 하더라도 해당 내용이 법에 위반되며, 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는 내용이기에 무효함을 주장할 수 있는 것입니다.
아무런 내용이나 계약서에 담아도 된다고 해석하는 것은 옳지 않습니다. 임차인 입장에서는 불리하다고 느껴져도 재판부가 제3자의 시선에서 봤을 때는 일방적으로 불리한 내용이 아니니 효력이 있다고 판단할 수도 있고, 이처럼 해석이 나뉠 수 있는 부분에 대해서는 임차인과 임대인의 약속으로 작성된 내용을 지킬 의무가 더 우선적으로 있다고 판단할 가능성이 있기에 주의하셔야 합니다.
제일 좋은 방법은 문제가 생긴 이후에 해결하려 하기보다는 계약서를 작성할 때 최대한 문제가 될만한 조항은 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 가능한 불리한 내용은 삭제를 요청하고 어렵다면, 수정을 하는 것이 좋겠습니다.
