부동산 계약서의 특약이 법적 효력이 있나요?
상가 임대차 계약을 체결하면서 계약서에 몇가지 특약 사항을 기입했습니다.
그러한 특약들이 실제로 법적 효과가 있는 것인가요?
법에 명시된 특약 내용은 아닙니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
민법상 사적 자치의 원칙에 의거 반사회적이거나 위법, 불법이 아닌 쌍방이 합의한 특약은 계약의 조항으로 얼마든지 유효합니다.
다만 법에서 보장한 임차인에 불리한 조항의 특약은 무효입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사인간의 계약으로 합의된 부분은 위법이 아닌 이상 법보다 우선하여 적용됩니다. 계약시 합의된 특약의 경우 이를 우선해서 적용하고 법적 효력도 있습니다, 단, 임대차와 관련하여 임차인에게 불리한 특약의 경우는 효력이 없습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
계약자유의 원칙에 따라 임대, 임차인 당사자가 자유롭게 합의하여 선택한 특약은 계약의 일부로 당사자에게 효력이 있는 계약사항입니다.
그러나 <상가건물 임대차 보호법>의 규정에 반한 것으로 임차인에게 불리한 특약을 한다면 이 부분은 효력이 없습니다.
<상가건물임대차보호법>에 대해서는 따로 법령을 참조하세요안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
자세한 특약사항 내용을 확인할 수 없지만
보통 문제가 되는 조항은 권리금 포기 조항, 계약갱신 포기 조항 등과 같이 임차인의 권리를 포기하도록 유도하는 조항입니다. '임차인은 현 계약이 끝나면 재계약 없이 명도한다.', '재건축 시 조건없이 명도한다.', ' 임차인은 시설물 등에 대한 권리를 주장할 수 없다.', '권리금은 인정하지 않는다.' 등과 같은 내용이 계약서 상 특약에 명시되어 있다면 임차인에게 불리한 강행규정으로 무효를 주장할 수 있습니다.
상가임대차보호법 제15조를 살펴보면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상임법은 임의규정이 아닌 강행규정이기에 위와 같은 내용을 상가 임대차 계약 특약사항에 명시했다고 하더라도 해당 내용이 법에 위반되며, 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는 내용이기에 무효함을 주장할 수 있는 것입니다.
아무런 내용이나 계약서에 담아도 된다고 해석하는 것은 옳지 않습니다. 임차인 입장에서는 불리하다고 느껴져도 재판부가 제3자의 시선에서 봤을 때는 일방적으로 불리한 내용이 아니니 효력이 있다고 판단할 수도 있고, 이처럼 해석이 나뉠 수 있는 부분에 대해서는 임차인과 임대인의 약속으로 작성된 내용을 지킬 의무가 더 우선적으로 있다고 판단할 가능성이 있기에 주의하셔야 합니다.
제일 좋은 방법은 문제가 생긴 이후에 해결하려 하기보다는 계약서를 작성할 때 최대한 문제가 될만한 조항은 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 가능한 불리한 내용은 삭제를 요청하고 어렵다면, 수정을 하는 것이 좋겠습니다.
