재개발 주택 증여나 상속중 어떤것이 좋을까요?

Question

안녕하세요저희 외할머니께서 이제 막 사업시행인가가 났고 올해 관리처분인가 예정인 곳에 위치한 빌라(투기과열 지구 내 주택)를 소유하고 계시고그것을 망자인 저희 어머니 대신 아버지께서 증여나 상속을 받으려고 합니다현재 21년 기준 빌라 공시지가 2억 4천만원 정도이고(p는 2억 중후반), \재개발 이후에는 8억~10억초정도 예상되는데질문이 있습니다1. 만약 아버지와 저희 3남매가 증여나 상속을 받을경우 주택은 4인의 공동명의가 되는건가요?2. 주택을 상속이나 증여받는것과, 주택을 처분한 금액을 상속이나 증여받는것과 세금은 동일한가요?3. 증여를 택하는 경우 빌라에 대해 공시지가로 세금을 계산해야 되는지, P가 붙은 현재(예상)시가로 계산해야 되는지 궁금합니다4.  상속이 나을지 증여가 나을지5. 아버지가 단독이 나을지 저희 삼남매와 공동으로 증여나 상속을 받는게 나을지 장단점이 궁금합니다미리 감사드립니다

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동명의로 상속등기를 할 경우, 공동명의가 되는 것입니다.

2. 기본적으로 동일하다고 이해하시면 됩니다.

3. 시가로 계산합니다. 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 매매가액, 감정가액 등으로 평가합니다.

4~5.

상속세와 증여세의 세율은 동일하지만 상속세의 공제가 훨씬 큽니다. 상속인으로 자녀가 있으면 기본으로 5억을 공제해주고, 자녀+배우자가 있으면 10억 ~ 35억까지 공제가 가능합니다. 이에 반해 증여재산공제는 수증자가 자녀일 경우 10년간 5천만원 공제가 되며 수증자가 배우자일 경우, 6억 원이 공제됩니다. 따라서 일반적으로는 상속이 증여보다 유리합니다.

다만, 상속재산이 상속공제액을 초과하여 납부할 상속세가 많다면 사전증여를 통해서 상속세를 줄이는 것이 중요합니다. 상속일 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 다시 가산하여 상속세를 계산하기 때문에 의미가 없을 수 있으므로, 최소 사망 예정일 10년 이전부터 사전 증여계획을 수립하여 상속인들에게 사전증여를 하는 것이 중요합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 어떻게 증여나 상속이 이루어지는 지가 중요합니다. 각자의 지분비율에 맞게 나누어 상속 또는 증여받으시면 공동명의가 되는 것이고, 한 분이 모두 받으시면 그 분 단독명의가 되는 것입니다.

2. 주택의 시가평가액과 주택의 처분가액이 동일하다면 동일합니다.

3. 개별주택가격으로 증여세 신고를 하셔도 되지만, 실제 시가와 너무 차이가 난다면 세무서에서 자체적으로 평가하여 그 금액에 맞춰 고지될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

4. 상속세는 우선 모든 피상속인들이 수령하는 상속재산가액 총액에 대하여 과세되고, 상속인들과 피상속인 간의 관계가 어떻게되는 지, 배우자에게 상속되는 재산가액은 얼마인지에 따라 공제액이 달라지므로 해당 사실관계 없이 상속세를 계산할 순 없습니다. 증여의 경우 부모로부터 증여받을 경우 10년 간 최대 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가 가능하고, 조부모로부터 증여를 받으실 경우에도 10년 간 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가능합니다만 부모의 5천만원(미성년자 2천만원)과 중복될 순 없습니다. 합산하여 5천만원까지(미성년자 2천만원)입니다. 또한 일반적으로 세대 생략 증여의 경우 증여세의 30%를 할증해 과세하는데, 부의 대물림을 심화시킨다는 지적에 따라 2016년부터 미성년의 경우에는 증여재산이 20억원을 초과하면 40%를 할증하고 있습니다. 증여의 장점 중 하나로는 증여하실 경우 그 증여재산 뿐만 아니라 그 증여재산으로부터 앞으로 발생할 소득도 함께 증여된다는 것입니다.

5. 해당 주택을 양도하실 것인지, 임대를 내주실 것인지 등 향후 사용계획과 각자의 주택 수, 각자의 기존 주택의 향후 사용계획 등에 따라 천차만별로 달라지는 것이므로 가까운 세무사사무실에서 컨설팅받아보시기 바랍니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여는 수증자에게 지분별로 증여가 되어 각자 증여세 부담이 발생하나 상속은 상속세만 연대납부의무가 있으나 상속을 누구 받더라도 상관은 없습니다. 2번 질문은 양자간의 차이가 앖어야 하나 거래 되기전의 단계인 주택을 증여 또는 상속 받는 것이 보다 절세될 가능성이 높습니다. 빌라의 공시기가와 시가 차이가 있어 시가로 신고하여야 하며, 증여보다는 상속이 상속 공제금액이 커서 세금 측면에서는 유리합니다.