양도세 실거주 요건에 대하여 궁금해서 문의드려요

Question

서울 노원구에 아파트 두채를 소유하고 있어요. 한채는 와이프 명의호 2012년에 취득, 나머지 한채는 2008년도에 제명의로 취득한 상태구요. 아파트를 처분하려고 하는데 제 아파트를 먼저 처분하고, 2년후에 와아프 아파트를 처분하면 와이프 아파트는 1주택이 되는거니까 비과세가 되는 거지요. 그런데 1주택 비과세 요건중에 실거주요건이 있더라구요. 노원이 현재는 조정대상지역이지만 2017년 이전이니까 비조정대상지역일때 와이프 아파트를 취득하였으니 실거주요건이 없고 2년간 보유만 하면 비과세가 되는게 맞지요?

그런데 규정을 보니까 실거주요건2번째 항을 보니 무주택에서 주택을 구입할경우에 비과세가 되는건가요? (이거는 계약할때 비조정지역이고 잔금치를때 조정지역으로 지정된 주택에 한정된것 같기는 한데..와이프 아파트는 제아파트 보다 후에 취득했으니..무주택상태가 아닐때 취득) 아님 저에게는 해당사항이 없나요? 걍 비조정지역일때 취득했으니 그냥 비과세가 되는것인지 궁금해요?

손승현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 손승현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

다주택자가 다른주택을 모두 처분하고 최종1주택을

보유하게될 경우 보유기간 및 거주기간 다시 2년을

채워야 비과세 받을수 있습니다.

다만, 취득당시 비조정대상지역일 경우에는 보유기간만

2년 더 채우시면 됩니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 보유요건(2년)을 충족해야 하며, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 거주요건(2년)도 충족해야 합니다. 보유·거주요건을 계산함에 있어서, ’21.1.1. 부터 다주택자는 1주택 외의 주택을 모두 처분하고 최종 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산(일시적 2주택자는 제외)하도록 규정하고 있습니다.

현재 조정대상지역에 2주택을 보유하고 계시므로, 먼저 하나의 주택을 중과세되는 양도소득세로 신고 및 납부하시고 이후 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유하셔야 비과세가 가능하십니다. 조정대상지역에서 2017년8월2일 이후 매수한 주택의 경우에만 비과세를 받기 위해서는 보유기간 내 2년이상 실거주를 해야 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 실거주요건 여부

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2017년 8.3 부동산 대책으로 인하여 17년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년의 거주요건을 갖추어야 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 질문자님의 경우 12년과 08년에 주택을 취득했기 때문에 거주하지 않고 2년만 보유하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

취득당시에 조정대상지역이더라도 계약시점에 무주택상태이고 비조정지역인 경우에는 거주요건이 필요없습니다. 질문자님의 경우와는 관계가 없는 것으로 보입니다.

2. 1세대1주택 보유기간 초기화 규정

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21.1.1 이후에는 2주택자가 1세대1주택 비과세 규정을 적용받으려면 1주택을 처분하고 2년이 경과한 후에 나머지 주택을 처분하여야 비과세 9억까지 적용받을 수 있습니다. 질문자님이 알고계신 것이 맞습니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

17.08.02 이전에 취득하였다면 주택에 거주하지 않아도 관계 없습니다. 해당 법조문은 조정지역이라는 규정이 생긴 이후에 해당하는 법령 내용입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.