경매의 진행 과정과 가격설정은 어떻게 되나요?

Question

새 아파트가 경매에 나오게 된다면, 분양가를 기준으로 어느 정도 선에서 경매가가 시작이 되는지 궁금합니다. 그리고 경매를 통해서 집을 구매하게 되면 어떤 절차를 밟게 되고 주의할 점은 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

경매의 진행 과정은 다음과 같습니다

경매신청 및 경매개시결정: 채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결정을 합니다.

배당요구의 종기 결정 및 공고: 법원은 배당요구의 마감일을 정하고 공고합니다.

매각의 준비: 현황조사와 감정평가를 통해 부동산의 상태와 가치를 평가합니다.

매각 방법 등의 지정, 공고, 통지: 법원은 매각 방법을 정하고 이를 공고합니다.

매각의 실시: 입찰을 통해 부동산을 매각합니다.

매각 결정 절차: 법원은 입찰 과정을 검토하고 낙찰자를 결정합니다.

매각 대금의 납부: 낙찰자는 잔금을 납부합니다.

소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령: 소유권 이전 절차를 진행합니다.

배당절차: 채권자에게 배당이 이루어집니다.

새 아파트의 경매 시작 가격은 분양가와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 감정가는 시세를 반영하여 결정되며, 경매에서는 이 감정가를 기준으로 최저 입찰 가격이 설정됩니다. 최근 서울의 경우, 감정가 10억원짜리 아파트가 8억원 수준에 낙찰되는 사례도 있었습니다.

경매를 통해 집을 구매할 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다

집의 위치와 구조, 세입자 여부를 확인하세요.

밀린 관리비나 공과금이 있는지 확인하세요.

교통 편의성과 주변 기반 시설을 고려하세요.

전세나 월세를 놓을 경우의 수요를 예측하세요.

잔금 미납으로 재경매에 나온 경우, 해당 부동산의 문제점을 파악하세요.

입찰경쟁률이 높을 경우, 터무니없는 가격을 쓰지 않도록 주의하세요.

일반 매매와 경매 수수료, 명도비용, 수리비 등을 비교하세요.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매시 최저입찰가는 감정평가를 통해 산정하고 해당 가격에서 10~20% 내린 가격을 정하게 됩니다. 즉 최초분양가와는 관계가 없으며, 해당 지역이나 시세을 고려하여 산정하게 됩니다. 문제는 최저입찰가일뿐 본인이 입찰시 써 낸 가격이 최고가인 경우 낙찰이 되게 되고 해당 가격이 낙찰가가 됩니다. 그리고 낙찰이후 법원의 매각허가가 결정되면 경락대금납기일이 정해지고 해당기간내 잔금을 법원에 내시면 소유권을 얻게 됩니다.

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