단독주택매매 시 임대사업자등록 해야하나요?
11가구가 있는 다가구 주택입니다.
매매를 하고싶은데 명도를 하고 주택 상태로 매매해야 한다고 하네요 임대사업을 등록하고 매입후
바로 용도변경하면 세금이 발생하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
단독주택매매 시 임대사업자등록을 하지 않아도 되지만, 임대사업자등록을 하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 감면이나 중과배제를 받을 수 있습니다.
다만, 임대사업자등록을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
주택의 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다.
주택의 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하여야 합니다.
주택을 임대 목적으로 취득한 경우, 취득 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.
주택을 임대 목적으로 건설한 경우, 준공 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.
임대사업자등록을 한 후에는 의무임대기간을 준수해야 합니다. 의무임대기간은 2020년 8월 18일 이후에 등록한 경우 10년, 그 이전에 등록한 경우 8년입니다.
11가구가 있는 다가구 주택의 경우, 각 가구별로 임대사업자등록을 할 수 있습니다. 다만, 각 가구의 전용면적과 공시가격이 위의 조건을 만족해야 합니다.
매매를 하고 싶은데 명도를 하고 주택 상태로 매매해야 한다고 하셨는데, 이는 임대사업자등록을 하지 않은 경우에 해당합니다. 임대사업자등록을 하지 않은 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매하려면 임차인의 동의를 받아 명도를 해야 합니다. 그리고 임대차 계약이 종료되면 주택 상태로 매매할 수 있습니다.
임대사업자등록을 한 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매할 수 있습니다. 다만, 매수인이 임대사업자등록을 해야 하고, 임차인의 임대차 계약을 승계해야 합니다. 임대사업자등록을 한 주택을 매매하면 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 임대사업자등록을 한 날로부터 2년 이내에 매매하면 중과되고, 2년 이후에 매매하면 중과가 배제됩니다.
매입 후 바로 용도변경을 하면 세금이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임대사업자등록을 한 주택을 매입하고, 임대사업자등록을 취소하고, 거주용으로 용도변경을 하면, 임대사업자등록을 취소한 날로부터 2년 이내에 용도변경을 하면 양도소득세가 중과됩니다.