현재 임차인이 계약한 상가 매입할때 임대인에게 요구할 것?
현재, 구분상가를 임차해서 사업중인 영리법인입니다.
개인 과세사업자로 소유하고있는
현재 임대인이 상가매도의사가 있어
직거래로 상가매입을 조율중인데요.
공실이었던 신축상가에 임차로 시작했는데,
내부시설비용이 꽤 투자되었고, 실 감정가액도 그로인해서 높아졌습니다.
매도의사를 내비치기 전에는
계약종료 전에 권리금을 신규 임차인에게 받고
사업장 이전을 계획하기도했는데,
매도인이 금액을 처음 제안했을때보다 낮춰서
얘기를하고있고 법인상황도 감당가능한 범위라
매입을 고려하고있습니다.
상가매입이 처음이라 서툰게 많아서 결정이 쉽지않아
질문드리게됐습니다, 단비네요~감사합니다🙏
질문입니다.
1. 주인은 매매가에서 임대차계약할때 보증금 제외하고 나머지금액의 10프로를 계약금으로 넣으면 계약서를 작성해오겠다고합니다.
경우가 좀 특별해서 여쭤요,
이런 경우 총 매매가의 10프로 정도를 계약금으로 잡지않나요?
계약서를 작성하기도 전에 계약금부터 넣는게 순서상 맞는지요?
2. 특약사항으로 어떤 부분을 계약 전에 서로 확인해야할까요?
* 해당 계약이 포괄양수도가 적용되지 않는 상황이라 포괄양수도 미적용이라는 사항
* 건물분 부가가치세 지급에 따른 세금계산서 발행
* 등기부등본 확인 시 근저당권이 잡혀있어서 잔금 지급일까지 대출금 전액을 상환하는 조건
이정도면 문제될 사항은 없을까요?
3. 매도인이 현재 임차중인 저희에게 직거래 매도하면서 부동산 중개수수료를 아끼게 된 셈이고, 코로나 시기포함 지금껏 문제될만한 일은 전혀없는 세입자였고 내부시설비 부분도 있어서 매수입장에서는 현재 부르는 매매가에서 좀더 낮춰서 계약을 하고싶기는 합니다.
특별한 상황이니만큼 협상에서 좋은 카드로 쓸수있는 것이 있다면 꿀팁을 부탁드려봅니다.
4. 매수인과 매도인이 각각 내야하는 세금 종류를 알 수있을까요?
다시한번 감사드립니다,
부디 전문소견 부탁드리겠습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.
1. 주인은 매매가에서 임대차계약할때 보증금 제외하고 나머지금액의 10프로를 계약금으로 넣으면 계약서를 작성해오겠다고합니다.
경우가 좀 특별해서 여쭤요,
이런 경우 총 매매가의 10프로 정도를 계약금으로 잡지않나요?
계약서를 작성하기도 전에 계약금부터 넣는게 순서상 맞는지요?
==> 계약금 규모 등은 상호 협의하기 나름입니다.
2. 특약사항으로 어떤 부분을 계약 전에 서로 확인해야할까요?
* 해당 계약이 포괄양수도가 적용되지 않는 상황이라 포괄양수도 미적용이라는 사항
* 건물분 부가가치세 지급에 따른 세금계산서 발행
* 등기부등본 확인 시 근저당권이 잡혀있어서 잔금 지급일까지 대출금 전액을 상환하는 조건
이정도면 문제될 사항은 없을까요?
==> 네 충분해 보입니다.
3. 매도인이 현재 임차중인 저희에게 직거래 매도하면서 부동산 중개수수료를 아끼게 된 셈이고, 코로나 시기포함 지금껏 문제될만한 일은 전혀없는 세입자였고 내부시설비 부분도 있어서 매수입장에서는 현재 부르는 매매가에서 좀더 낮춰서 계약을 하고싶기는 합니다.
특별한 상황이니만큼 협상에서 좋은 카드로 쓸수있는 것이 있다면 꿀팁을 부탁드려봅니다.
==> 지금까지 임차인으로서 역할을 다한 점, 좋은 인간관계를 유지한 사례 등을 제시하여 설득하여 보시기 바랍니다.
4. 매수인과 매도인이 각각 내야하는 세금 종류를 알 수있을까요?
==> 매수인 : 취득세, 등록세, 매도인 : 양도소득세입니다.
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