안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대인과 연락이 닿지 않는 경우 임대인 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다. 특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있죠. 만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거처야 합니다.
문자, 내용증명 등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권 등기를 신청해야 합니다. HUG 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부 보증'이기 때문입니다.
임차인들은 임대차계약 종료일 다음 날 해당 주택의 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청 서류로는 확정일자를 받은 임대차계약서사본, 임대차계약 갱신거절을 통보한 문자메세지나 내용증명서, 부동산등기부등본, 임차인초본, 부동산목록 등이 필요합니다.
이번 빌라왕 사건을 계기로 HUG는 이러한 순서를 바꾸기로 했습니다. 임차권등기 절차가 워낙 복잡하기 때문에 그전에 우선 보증이행청구와 서류심사절절차를 미리 진행해 보증금 지급 시기를 1~개월 단축시키겠다고 밝힌 것입니다.
이제 HUG는 심사를 먼저 마친 뒤 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사 일정을 협의, 주택의 명도 여부를 확인한 후 보증금을 최종적으로 지급하게 되는 것입니다.
임차인들 입장에서는 임차권등기를 위한 절차 자체가 너무 복잡하다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 국토부에서도 ""법원, 법무부 등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다" 고 밝혔으니 절차가 앞으로 얼마나 바뀔지 더 지켜봐야겠습니다.