빌라왕 어제 그것이 알고 싶다를 보았습니다.

Question

어제 빌라왕이란 사람이 그것이 알고싶다에 나왔습니다.정말 나쁜사람이더군요.  빌라왕은  집값과 전세값이 같은 집을 노려서 계약을 했다고 하는데요여기에 피해를 입은 사람들은 전세보증보험에 들어져 있다고 하는데도 보장이 안되는 건가요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라왕이 살아 있는 경우라면 계약만료이후 보증보험 청구가 가능하지만, 빌라왕이 사망하면서 문제가 커진게 사실입니다. 보통 전세보증보험의 경우 전세세입자에게 보증금을 먼저 보상하고 이후 임대인에게 구상권청구를 통해 자금을 회수 하는데 임대인이 사망하면서 구상권청구 대상이 없어졌기에 보험금지급도 거절되었기에  현 전세세입자의 전세보증보험 지급이 어려워진것입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.  임대인과 연락이 닿지 않는 경우 임대인 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다. 특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있죠. 만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거처야 합니다.문자, 내용증명 등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권 등기를 신청해야 합니다. HUG 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부 보증'이기 때문입니다.임차인들은 임대차계약 종료일 다음 날 해당 주택의 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청 서류로는 확정일자를 받은 임대차계약서사본, 임대차계약 갱신거절을 통보한 문자메세지나 내용증명서, 부동산등기부등본, 임차인초본, 부동산목록 등이 필요합니다.이번 빌라왕 사건을 계기로 HUG는 이러한 순서를 바꾸기로 했습니다. 임차권등기 절차가 워낙 복잡하기 때문에 그전에 우선 보증이행청구와 서류심사절절차를 미리 진행해 보증금 지급 시기를 1~개월 단축시키겠다고 밝힌 것입니다.이제 HUG는 심사를 먼저 마친 뒤 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사 일정을 협의, 주택의 명도 여부를 확인한 후 보증금을 최종적으로 지급하게 되는 것입니다.임차인들 입장에서는 임차권등기를 위한 절차 자체가 너무 복잡하다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 국토부에서도 ""법원, 법무부 등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다" 고 밝혔으니 절차가 앞으로 얼마나 바뀔지 더 지켜봐야겠습니다.