전세권설정한 집 만기 전 보증금에 대한 문의

Question

조금있으면 전세만기라서 이사계약 다했는대 집주인이 해당하는날에 못줄것같다네요.

※ 2개월전 퇴거통보를 하였고 그동안 퇴거한다는 내용과 보증금 못받으면 발생하는 손해배상에 대한내용 모두

녹음과 카톡으로 저장해 두었습니다.

전세권등록해둔집이라 등기를 확인하였고 여러상황에 대해 생각하고있습니다.

그로인해 생긴 궁금증이 있어서 문의해봅니다.

1. 전세권등록 자동연장 여부

입주 시 전세권등록을 했고 이사를 할예정이지만 말소신청을 하지않으면 자동으로 기간연장이 되는거로 알고있습니다.

인터넷상으로 확인은 했으나 맞는내용인지 문의해봅니다.

2. 전세권설정 이후 근저당설정에 대한 내용

입주를 할때 전세권설정조건으로 해서 들어갔고 등기가 된것도 최종확인을 했습니다.

만기시점되서 등기를 확인해보니 입주한지 1년후에 전세집에 근저당설정이 되어있더라고요.

전세권등록을 먼저했기때문에 우선변제권이 있는거로 알고있는대 전세권등록에 대한 효력이 있을까요?

3. 경매를 진행시

전세권설정을 내세워서 강제로 경매신청한다면 보증금을 모두 돌려받을수 있을까요?

당시 40억 빌라(집합건물)로 토지 근저당 약 5억(신한은행)이 잡혀있었고 전세 계약 1억 , 1년 후 거주지에 근저당설정 8천이 설정되어있습니다.

답변부탁드립니다 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네, 별도 말소등기를 하지 않으면 계약기간이 초과되어도 해당 등기의 효력은 유지가 됩니다.

2. 전세권과 근저당이 부딪칠 경우 우선 접수된 등기가 선순위이고, 전세권자체에 대항력과 우선변제권이 있기 때문에 후순위 근저당 보다는 선순위로 보시면 됩니다.

3. 전세권이 등기된 경우라면 법적 소송없이 바로 임의경매를 신청할수 있습니다. 다만 배당에 대해서는 낙찰가격에 따라 전액배당여부는 장담하기 어렵습니다. 즉, 낙찰가가 보증금과 동일하거나 낮다면 선순위 배당을 받아도 전액을 받지 못할 가능성도 있습니다, 다만 현재 등기부상 후순위 근저당이 있다면 사실상 주택가격이 보증금보다는 여유가 있어보이기에 임의경매 신청시 전액배당은 될듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

1 전세권등록 자동연장 여부: 전세권 설정의 경우, 만기 6개월부터 1개월 사이에 임대인과 임차인 간에 아무런 대화가 없다면 계약 기간이 자동으로 연장된 것으로 볼 수 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다1. 이 경우 전세권의 존속 기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

2 전세권설정 이후 근저당설정에 대한 내용: 전세권 설정 후에 근저당이 설정된 경우, 전세권 설정이 먼저 이루어졌기 때문에 우선 변제권이 있습니다. 즉, 전세권 설정에 대한 효력이 있습니다.

3 경매를 진행시: 전세권 설정을 내세워서 강제로 경매 신청을 하면, 보증금을 전부 돌려받을 수 있는지에 대해서는 상황에 따라 다릅니다. 전세권 설정이 되어 있으면, 임차인은 법원의 판결 없이도 설정된 전세권으로 경매를 실행하여 경락대금에서 전세보증금에 해당하는 돈을 배당금으로 환수할 수 있습니다. 하지만 전세권 설정 후에 근저당이 설정된 경우, 전세권 설정이 먼저 이루어졌기 때문에 우선 변제권이 있습니다.