주택 추가 구입시 부과될 취득세, 양도세를 알고 싶습니다

Question

주택 추가 구입시 부과될 취득세, 양도세를 알고 싶습니다.

<현재 상태>

현재 2주택 상태 입니다.

1번 주택.

경기도 김포시 김포한강11로287, 한강신도시 이편한세상

- 구입한지 10년 넘음.

- 현재 시세 5~6억

2번 주택.

충남 서산시 일락골길 15, 아담아파트

- 구입한지 1년 됨

- 취득가 : 2,800만원 (이천팔백만원)

- 현시세 : 2,500만원 ~ 2,800만원

2번 주택(서산시)은 고향주택, 농어촌주택, 1억이하주택에 모두 해당할 것으로 생각됩니다.

(제가 충남 서산시 해미면에서 태어나서 20세 까지 살아서 고향주택 요건에 해당될 듯 싶습니다)

<질문>

이 상태에서 3번째 주택(거래가 1억~10억 사이의 서울 또는 수도권 아파트를 분양 또는 구입)할 경우

1번 질문(취득세) :

3번째 주택 취득세는 2주택으로 간주되어 취득세가 나오나요? 3주택으로 간주되어 취득세가 나오나요?

2번 질문(양도세) :

1번(김포시), 2번 주택(서산시)을 팔지 않은 상태에서

3번 주택을 취득하고 3년이 경과하여 3번 주택을 팔 경우

3번 주택은 2주택으로 간주되어 양도세가 나오나요? 3주택으로 간주되어 양도세가 나오나요?

Answer 1

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

1. 취득세 중과세 적용을 위한 주택수 산정 시 일정요건을 충족하는 농어촌주택은 주택수에서 제외됩니다.

따라서 2번주택이 법소정 요건을 충족한다면 조정대상지역 소재 3번째 주택 취득시 2주택자에 해당하여 8%의 취득세율이 적용됩니다.

2. 현재 한시적 중과배제 적용 중이므로 중과여부를 판정하는 것은 실익이 없고 주택 매매 순서에 따라 비과세 또는 일반세율로 과세될 수 있습니다.

사실관계를 정리하면 아래와 같습니다.

- '14. 이전 1번 주택 취득

- '23. 2번 주택 취득

- '24. 3번 주택 취득 예정

이 경우 2번 주택이 법소정의 농어촌주택에 해당하는 경우 양도세 비과세 판정 시 주택 수에서 제외되므로 1번 주택과 3번 주택에 대해 일시적 2주택 적용이 가능합니다. 즉, 3번 주택 취득일로부터 3년 이내 1번 주택 양도 시 양도세 비과세가 가능합니다.

만약 3번 주택 취득 후 3번 주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율로 양도세가 과세됩니다.

지방세법 시행령 제28조의 2 【주택 유상거래 취득 중과세의 예외】

법 제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. (2020. 8. 12. 신설)

1~10. 생략

11. 다음 각 목의 요건을 갖춘 농어촌주택 (2023. 12. 29. 개정)

가. 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있을 것 (2023. 12. 29. 개정)

나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것 (2023. 12. 29. 개정)

다. 건축물의 가액(제4조 제1항 제1호의 2를 준용하여 산출한 가액을 말한다)이 6천500만원 이내일 것 (2023. 12. 29. 개정)

라. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것 (2023. 12. 29. 개정)

1) 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조 제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외한다. (2023. 12. 29. 개정)

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역 (2023. 12. 29. 개정)

3) 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역 (2023. 12. 29. 개정)

4) 「조세특례제한법」 제99조의 4 제1항 제1호 가목 5)에 따라 정하는 지역 (2023. 12. 29. 개정)

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 2주택 취득세율이 적용되어 비조정지역은 1%~3%, 조정지역이라면 8%가 적용됩니다.

2. 양도세 부과대상입니다. 비조정지역이라면 주택수는 관계 없습니다. 조정지역이라면 양도당시 세법을 봐야합니다.