주택임대차의 대항력에 대한 질문입니다

Question

상황)

갑은 을의 저당권이 설정되어 있는 병소유의 X 주택을 병으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정 일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 정이 X주택의 저당권을 취득한 다음 저당권 실행을 위한 경매에서 무가 X주택의 소유권을 취득하였다.

질문)

1) 경락대금에 대한 우선변제의 순서가 을, 갑, 정의 순서라고 돼있는데요. 갑이 1순위가 되려면 미리 할 수 있는 방법이 있었을까요?

2) 위 상황에서 임대차계약완료 즉시 임차권등기명령을 신청했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요?

3) 책에 우선변제권의 요건 중 배당요구할 것: 존속기간 만료 전에도 배당요구하여 우선변제권을 주장할 수 있다 라고 돼있는데 위 상황에는 적용이 왜 안되나요?

그리고 배당을 요구한다는게 어떤건가요?

4) 갑이 1순위로 우선변제를 만약 받게 되면 얼마를 받을 수 있나요?

5) 갑이 보증보험에 미리 가입했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요? 그리고 보증보험에 가입할 수 있는 시기는 어떤가요? 거주전과 중간 모두 상관 없나요?

6) 임차하기 전에 등기부등본을 확인하면 저당권 설정여부를 알 수 있나요? 전세할 집을 마련하려면 저당권 설정이 안되어 있는 주택에 계약하는 것이 좋은거겠죠? 그리고 임대차 계약 시 저당권 설정을 막을 수 있는 특약설정을 할 수 있나요?

Answer 1

주택임대차에서 대항력과 우선변제권은 임차인의 권리를 보호하기 위해 매우 중요합니다. 주어진 상황에 따라 질문에 대해 차례로 답변해드리겠습니다.

첫째, 갑이 1순위로 우선변제를 받으려면 미리 할 수 있는 방법은 무엇일까요? 갑이 1순위가 되려면 을의 저당권 설정 이전에 임차인으로서 확정일자를 받고 거주를 시작해야 합니다. 그러나 을의 저당권이 이미 설정된 상황이라면 을보다 앞설 수 없습니다. 따라서, 을의 저당권 설정 이전에 대항력을 갖추는 것이 필요합니다.

둘째, 임대차계약 완료 즉시 임차권등기명령을 신청했다면 우선변제 순위는 어떻게 될까요? 임차권등기명령을 통해 임차권을 등기했다면 임차권 등기 이후에 설정된 저당권보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 따라서, 갑이 임차권등기명령을 신청하여 등기를 완료했다면 정의 저당권보다 우선하여 배당을 받을 수 있게 됩니다.

셋째, 우선변제권의 요건 중 '배당요구할 것'이라는 부분은 존속기간 만료 전에도 배당요구하여 우선변제권을 주장할 수 있다는 의미입니다. 위 상황에서 갑이 배당요구를 하지 않은 이유는 을의 저당권이 먼저 설정되어 있었기 때문입니다. 배당요구는 경매 절차에서 채권자가 자신의 채권을 배당받기 위해 요구하는 것을 의미합니다.

넷째, 갑이 1순위로 우선변제를 받게 된다면 얼마를 받을 수 있을까요? 갑이 1순위로 우선변제를 받게 된다면, 보증금 2억 원 중 가능한 한도 내에서 전액을 받을 수 있습니다. 그러나 경락대금이 보증금보다 적다면 배당금도 그에 따라 감소할 수 있습니다.

다섯째, 갑이 보증보험에 미리 가입했다면 우선변제 순위는 어떻게 될까요? 보증보험에 가입하면 임대차보증금의 회수를 보장받을 수 있지만, 순위 자체에는 영향을 주지 않습니다. 보증보험 가입 시기는 임대차계약 체결 시점이나 그 이후에 가능합니다. 다만, 보증보험에 가입하여 임대차보증금을 보호받는 것이 좋습니다.

마지막으로, 임차하기 전에 등기부등본을 확인하면 저당권 설정 여부를 알 수 있을까요? 네, 등기부등본을 확인하면 저당권 설정 여부를 확인할 수 있습니다. 전세 계약을 맺을 때 저당권 설정이 없는 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 또한, 임대차 계약 시 임대인과의 특약을 통해 추가적인 저당권 설정을 막는 조항을 넣을 수 있습니다. 이를 통해 임차인의 권리를 더욱 보호할 수 있습니다.

이처럼 주택임대차에서 임차인의 권리를 보호하기 위해서는 사전에 철저한 준비와 확인이 필요합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 예방하고 안전한 임대차 생활을 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1)없습니다. 을의 저당권이 선순위이기에 경매 진행시 말소기준권리가 되어 갑의 임차권은 소멸합니다.

2)임차권 등기명령과 배당은 관계없습니다. 기존 갑의 대항력 순위에 따라 을에 이어 2번째 순위배당이 됩니다,(확정일자,대항력 갖춘경우)

3)배당요구는 경매가 시작되기 전 법원에 배당요구종기일전에 제출하셔면 됩니다. 우선변제권이란게 순위배당이 가능한 권리이지 선순위 근저당보다 우선하여 배당받을 권리가 아닙니다,

4)일단 불가한 상황이고, 가능하다고 해도 낙찰금액에 따라 배당가능금액은 달라지나, 보증금보다 높은 금액으로 낙찰되었다면 선순위 임차인의 경우 보증금 2억 전액 배당이 가능합니다, 낙찰금액이 보증금보다 낮다면 당연히 전액배당은 되지 않습니다

5)보증보험은 배당순위에 영향을 주는게 아닙니다, 만기 보증금 미반환시 보증보험을 통해 보증금을 지급을 요구할수 있을 뿐 경매배당시 순위와 보증보험 가입여부와는 관계없습니다. 보증보험은 전체임대차기간 1/2 경과전에 가입이 가능합니다.

6) 등기부 등본상 을구를 보시면 확인가능합니다. 당연히 있는 것보단 없는게 안전하고, 본인 전입신고 익일전까지만 다른 물권 설정이 안되면 임차권이 우선순위가 되기 떄문에 특약에서는 전입신고 익일전까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣으시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1) 등기부등본상을 보면 선순위 저당권을 알수있습니다

2)임차권등기명령해도 대항력과 같은 위치입니다.

3)경매전에 배당요구하라는 서류가 옵니다. 그때 배당 요구하면 됩니다.

4)낙찰대금중에 먼저 2억을 받게 됩니다.

5)보증보험은 계약단계에서 그리고 계약후 1년안에 가입가능합니가.

6)계약전 선순위가 있는 것은 피하는게 좋고 만일 계약을 한다면 대출상환 조건을 특약에 넣으시면 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

1) 경락대금에 대한 우선변제의 순서가 을, 갑, 정의 순서라고 돼있는데요. 갑이 1순위가 되려면 미리 할 수 있는 방법이 있었을까요?

==> 잔금시 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.

2) 위 상황에서 임대차계약완료 즉시 임차권등기명령을 신청했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요?

==> 이러한 경우 "대항력발생일자" 및 "근저당 등 설정일자" 등을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다. 현재 순위를 고려할때 "근저당 - 보증금 - 근저당 순"입니다. 이 주태을 낙찰한 경우 선순위 근저당을 대상으로 전부 말소대상입니다.

3) 책에 우선변제권의 요건 중 배당요구할 것: 존속기간 만료 전에도 배당요구하여 우선변제권을 주장할 수 있다 라고 돼있는데 위 상황에는 적용이 왜 안되나요?

그리고 배당을 요구한다는게 어떤건가요?

==> 배당요구는 가능하지만 전체 100%가 되지 않고 권리순서에 따라 배당됩니다.

4) 갑이 1순위로 우선변제를 만약 받게 되면 얼마를 받을 수 있나요?

==> 낙찰대금이 없이 판단이 곤란합니다.

5) 갑이 보증보험에 미리 가입했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요? 그리고 보증보험에 가입할 수 있는 시기는 어떤가요? 거주전과 중간 모두 상관 없나요?

==> 보증보험에 가입하였다면 임차인은 보증금 회수 가능하지만 보증보험 회사에는 질문자님의 권리를 인수받아 배당받게 됩니다.

6) 임차하기 전에 등기부등본을 확인하면 저당권 설정여부를 알 수 있나요? 전세할 집을 마련하려면 저당권 설정이 안되어 있는 주택에 계약하는 것이 좋은거겠죠? 그리고 임대차 계약 시 저당권 설정을 막을 수 있는 특약설정을 할 수 있나요?

==> 등기사항 전부증명서를 가지고 확인 가능하고 보증금 보호를 위해서 선순위 근저당 말소 신청도 가능합니다.