주택임대차 보호법 관련 질문입니다!!

Question

갑 소유의 주택에 대해 임차인 을이 오전에 주택의 인도를 받고 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 갑의 채권자 병이 같은 날 오후에 근저당권설정등기를 마쳤다.

위의 상황이라면 병이 근저당권을 실행해서 주택이 경매로 매각되면 을의 임차권이 소멸하게 되고

을의 대항력이 병보다 하루 늦게 되니까 결국 매수인에 대해 임차권으로 대항할 수 없게 되는데요....

실제로 계약한다면,

<계약 만료 시까지 근저당권 설정이 없는 상태로 유지하도록 한다.

임대인의 융자시에 임차인의 동의를 반드시 요한다.>

이런 문구를 쓴다면 임대인의 근저당권 설정은 막을 수 있겠지만

질문 1) 본문처럼 임대인의 채권자가 설정하는것을 막기 위한 특약도 설정 가능한가요?

질문 2) 가능하다면 문구는 어떻게 작성하면 될까요?

질문 3) 계약 만료 후 임차권등기명령을 신청한다면 병보다 우선하여 보증금을 받을 수 있나요?

질문 4) 보험에 미리 가입한다면 보험사로부터 보증금 전액을 받을 수 있나요?

질문 5) 실제로 중개사님이 본문의 상황을 겪는 다면 을의 입장에서 어떤 예방 및 사후 대책 방법을 쓸 건지 궁금합니다 (예방법, 사후 해결법 각각)

질문은 총 7가지입니다~

상세하게 답변해주시면 감사하겠습니다

간단한 답변은 정중히 사양합니다!

Answer 1

안녕하세요. 신기백 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법과 관련된 상황에서, 임차인 을이 오전에 주택을 인도받고 확정일자를 받으며 주민등록을 마쳤지만, 같은 날 오후 임대인 갑의 채권자 병이 근저당권 설정등기를 마친 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우, 병이 근저당권을 실행하여 주택이 경매로 매각되면 을의 임차권은 소멸할 수 있으며, 매수인에 대해 임차권으로 대항할 수 없게 됩니다. 이를 방지하고 보호하기 위한 방법들을 설명하겠습니다.

첫째, 임대인의 채권자가 설정하는 근저당권을 막기 위한 특약 설정은 법적으로 어렵습니다. 임대인과 임차인 간의 계약이 제3자인 채권자에게 직접적인 구속력을 갖지 않기 때문입니다. 따라서 특약을 통해 임대인의 근저당권 설정을 제한하는 것이 가능합니다. 예를 들어, "계약 만료 시까지 근저당권 설정이 없는 상태로 유지하며, 임대인의 융자는 임차인의 사전 서면 동의를 반드시 요한다"라는 문구를 계약서에 포함시키면 임대인이 임차인의 동의 없이 근저당권을 설정하는 것을 제한할 수 있습니다.

둘째, 임차권등기명령을 통해 임차권을 등기하면 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다. 하지만 근저당권 설정 후에 이루어진 임차권등기는 근저당권자보다 우선순위가 뒤처지기 때문에 보증금을 우선하여 받기 어렵습니다.

셋째, 임대보증금 반환 보증 보험에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 보험사로부터 보증금을 전액 받을 수 있습니다. 이는 임차인에게 추가적인 안전망을 제공합니다.

넷째, 예방책으로는 임대차 계약을 체결한 후 신속히 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 보증금 보호를 위해 임대보증금 반환 보증 보험에 가입하고, 계약 전에 임대인의 신용도와 재정 상태를 확인하여 근저당권 설정 가능성을 미리 파악하는 것도 필요합니다.

마지막으로, 사후 대책으로는 근저당권 설정 후라도 임차권등기명령을 신청하여 법적 보호를 받을 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법원을 통해 보증금 반환 소송을 제기하고, 보험에 가입되어 있다면 보험사를 통해 보증금을 청구할 수 있습니다.

Answer 2

질문 1) 본문처럼 임대인의 채권자가 설정하는것을 막기 위한 특약도 설정 가능한가요?
임대인이 동의하면 가능합니다

질문 2) 가능하다면 문구는 어떻게 작성하면 될까요?
예시처럼 하시면 됩니다

질문 3) 계약 만료 후 임차권등기명령을 신청한다면 병보다 우선하여 보증금을 받을 수 있나요?
만일 등기명령전 병이 등기된 채권이 있다면 선순위는 병입니다

질문 4) 보험에 미리 가입한다면 보험사로부터 보증금 전액을 받을 수 있나요?
보증금 보험은 계약이후이므로 선순위 채권이 있고 기준금액 이상이라면 가입이 불가 할 수 있습니다

질문 5) 실제로 중개사님이 본문의 상황을 겪는 다면 을의 입장에서 어떤 예방 및 사후 대책 방법을 쓸 건지 궁금합니다
현업에서는 임차인의 선순위를 보호하기 위해 "임차인은 잔금일까지 전입신고와 확정일자를 받고 임대인은 익일(또는 지정한 날) 까지 등기부상 권리사항을 계약당시와 동일하게 유지한다" 는 취지의 특약을 작성합니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 합의가 되면 가능하지만, 임대인이 이를 수용할 가능성은 없어보입니다. 보통은 특약에 질문과 같은 상황을 막기위해 "전이신고익일까지 다른 물권설정을 하지 않는다"라는 특약을 넣습니다.

2) 1과 같이 선순위 지위를 유지하기 위한 특약을 넣으시면 됩니다.

3) 네, 원칙적으로 후순위가 되며, 만약 보증금이 소액임차인 최우선 변제 대상에 해당된다면 지역에 따른 최우선변제금은 우선해서 받을수 있습니다.

4) 일반적으로 그렇습니다만 질문처럼 선순위 임차권을 근거로 계약을 하였는데 해당 상태가 되었다면 보증보험사로부터 지급거절등의 문제가 생길수 있습니다. 보통 질문의 상황이 발생하면 특약이 있을 경우 계약해지통보를 즉각적으로 하시면 되나 특약도 없다면 사실상 피해를 볼 가능성이 있습니다.

5) 예방법은 계약시 1에 해당되는 특약을 넣는것, 특약이 없이 질문처럼 되었다면 임대인에 대해서 협의를 하여야 하나 이를 강제하거나 되돌릴 방법은 사실 없습니다. 특약이 기재되었다면 앞에서 말한것처럼 계약해지통보 및 해지에 따른 손해배상청구등이 될수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

질문 1) 본문처럼 임대인의 채권자가 설정하는것을 막기 위한 특약도 설정 가능한가요?

== 가능합니다.

질문 2) 가능하다면 문구는 어떻게 작성하면 될까요?

==> 임대인은 임차인의 잔금일을 기준으로 1주일 이내 근저당을 설정하지 않는다. 만약 이러한 사항을 위반하는 경우 임임차인 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 위약벌로 계약금의 배액을 변상하기로 함"이라고 반영하시기 바랍니다.ㅣ

질문 3) 계약 만료 후 임차권등기명령을 신청한다면 병보다 우선하여 보증금을 받을 수 있나요?

==> 근저당 설정일자를 기준으로 판단해야 합니다.

질문 4) 보험에 미리 가입한다면 보험사로부터 보증금 전액을 받을 수 있나요?

==> 가능합니다.

질문 5) 실제로 중개사님이 본문의 상황을 겪는 다면 을의 입장에서 어떤 예방 및 사후 대책 방법을 쓸 건지 궁금합니다 (예방법, 사후 해결법 각각)

==> 질문 2 답변을 참고하시기 바랍니다.