경매 낙찰된 집을 임차인으로 들어가도 아무런 문제가없나요?
안녕하세요.
월세방을 구하다가 보증금 1,000/80 매물이 있길래 실제 방 보고 마음에 들어서 가계약을 했습니다.
그런데 신축 오피스텔에다가 상태가 매우 좋고 방도 큰데 보증금액이 적어서
중개업자분에게 혹시 전세사기 전적이 있는 방이냐고 물었더니 맞다고 합니다.
입주는 이번 3월 27일부터 가능하다고 말씀한 상황이고,
임대인은 법인사업자를 운영하며, 임대수익을 올리려고 이렇게 내놓은거라고 합니다.
이 방을 안심하고 사용해도 될까요?
혹여나 문제가 생긴다면 임대보증금 1,000만원을 월세처럼 소진시키고 나갈수있는지 궁금합니다.
대항력이 사라져서 중간에 쫒겨나는 상황이 올까봐 걱정되네요..
아래는 약정사항 입니다.
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기타 약정 및 특이사항
① 계약서 작성일까지 임차 예정자는 (가)계약금을 포기하여, 임대인은 배액을 상환하여 본 계약을 체결하지 아니할 수 있다.
② 임대인은 법원 경매 낙찰 및 잔금 납부를 완료한 소유자(민법 제187조, 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)로 등기부 상 소유권 이전 등기 경료 전으로 잔금일 전 매각대금완납증명원(인천지방법원 부천지원 발급)을 확인 후 진행하는 계약임.
③ 등기사항전부증명서 상 임차권 등기 설정되어 있는 상태로, 낙찰자인 임대인에게 승계되는 의무이며, 임차인은 임차권 등기 있는 상태로의 계약으로 소액보증금 임차인 우선변제(최우선변제권)을 취득할 수 없는 계약임을 인지함
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매 낙찰된 매물의 경우 일반적인 매물과 차이는 없습니다. 즉 권리관계상 과거 이력만으로 위험이 있다고 보기는 어렵습니다. 다만 질문의 경우 특약3번 내용을 볼때 임차권 등기를 승계하는 것으로 보아 이전 거주하던 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계한 것으로 보입니다. 즉 선순위 임차권이 현재도 존재를 하는 것으로 판단이 되어 집니다. 그에따라 보증금 1000만원이라도 소액임차인 최우선변제에 해당 되지 못하는 만큼 보증금 보호에 리스크는 있을 수 잇습니다.
그리고 보증금에서 월세를 차감하는 부분은 임대인 동의가 필요하며 임의대로 이를 주장할수는 없습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
경매 낙찰된 집을 임차인으로 사용하는 경우, 일반적으로는 큰 문제가 없습니다. 하지만 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.
법적 보호: 2009년에 제정된 "Protecting Tenants at Foreclosure Act"은 임차인이 임대 기간이 끝날 때까지 이사하지 않도록 보호합니다. 이 법은 일반적으로 당신을 보호하며, 임대인이 경매에서 집을 사는 경우에도 해당됩니다. 하지만 이 법은 집을 산 사람이 직접 거주할 계획이 있는 경우에는 적용되지 않습니다. 이 경우, 90일 이내에 이사를 준비해야 할 수 있습니다.
임대보증금: 문제가 발생한다면 임대보증금 1,000만원을 월세처럼 소진시킬 수 있는지에 대한 질문입니다. 일반적으로 임대보증금은 임대인이 임차인이 계약을 준수하지 않을 경우에 사용됩니다. 따라서 임대인이 계약을 위반하면 임대보증금을 사용할 수 있습니다.
약정사항: 약정사항을 살펴보면, 임차인이 임차권 등기가 설정된 상태로 계약을 체결하게 됩니다. 이 경우, 소액보증금 임차인 우선변제(최우선변제권)을 취득할 수 없는 계약임을 인지해야 합니다.
따라서, 이 방을 사용하는 데 큰 문제가 없을 것으로 보이지만, 임대인과 상세한 계약 내용을 잘 확인하시고, 필요한 경우 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
① 계약서 작성일까지 임차 예정자는 (가)계약금을 포기하여, 임대인은 배액을 상환하여 본 계약을 체결하지 아니할 수 있다.
② 임대인은 법원 경매 낙찰 및 잔금 납부를 완료한 소유자(민법 제187조, 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)로 등기부 상 소유권 이전 등기 경료 전으로 잔금일 전 매각대금완납증명원(인천지방법원 부천지원 발급)을 확인 후 진행하는 계약임.
③ 등기사항전부증명서 상 임차권 등기 설정되어 있는 상태로, 낙찰자인 임대인에게 승계되는 의무이며, 임차인은 임차권 등기 있는 상태로의 계약으로 소액보증금 임차인 우선변제(최우선변제권)을 취득할 수 없는 계약임을 인지함
==> 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 보호에 문제가 되어 보이지 않고 또한 임대인도 매각대금 완납증명원을 확인하였다면 법적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
특약과 내용을 정리하면
임대인은 임차권등기 있는 경매 오피스텔을 낙찰받은 사람으로, 기존의 임차권등기를 말소하지 않은 상황으로 보입니다.
임차권등기 금액을 살펴보시고, 해당 오피스텔 매매가보다 높게 책정되어있으면
애초 또다른 사기를 위해 낙찰받은 법인으로 보입니다.
기존 세입자 인수 조건으로 무일푼 낙찰받아, 보증금을 먹튀하는 사례이죠.
당연히 위험합니다.
해당 매물은 애초 대항력이 불가한 매물입니다.
또다시 경매로 나올 확률이 아주 높으며, 낙찰자가 생기면 보증금 보장 못받고 퇴거하셔야 합니다.