안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 분담금 산정 기준 (소규모주택정비법 제28조, 제40조)
소규모 정비사업에서 조합원이 부담하게 되는 금액은 관리처분계획에 따라 결정됩니다. 2026년 기준 산식은 다음과 같습니다.
- 조합원이 분양받게 되는 건축물의 전체 금액에서 원래 본인이 가지고 있던 토지와 건축물의 감정평가액을 뺀 금액이 분담금입니다.
- 권리가액(내 기존 자산 금액)은 감정평가액에 비례율을 곱해서 결정합니다. 이 비례율은 사업이 끝난 뒤 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 종전 자산의 총액으로 나눠 산정하는데, 소규모 사업에선 보통 100% 안팎으로 조정됩니다.
- 결론적으로, 질문하신 계약금 10%란 위 산식으로 계산된 최종 분담금'의 10%를 의미합니다.
2. 분담금 징수와 납부 시기 (소규모주택정비법 제53조)
법령에 따르면 사업시행자(조합)는 정관에 따라 분담금을 받을 수 있고, 실제 납부 비율은 시공사와의 계약(도급계약)에 따르게 됩니다.
- 계약금 10%: 관리처분계획 인가 후, 조합원 분양계약을 체결할 때 내게 됩니다. 보통 착공 시점 전후여서, 질문하신 시기와 유사합니다.
- 중도금 60%: 착공 이후부터 준공 전까지 나눠서 납부합니다.
- 잔금 30%: 소유권 이전고시와 입주 시점에 나머지 금액을 정산하게 됩니다.
3. 이주비와 분담금의 차이
이미 안내받으신 이주비 대출은 기존 주택을 비워주는 대가로 받는 일종의 '대여금'인 반면, 분담금은 새 아파트를 짓기 위해 각 조합원이 부담해야 하는 '비용'입니다.
- 계약금 10%는 기본적으로 본인 자부담으로 준비하셔야 합니다.
- 중도금 60%는 조합에서 알선하는 대출로 부담하는 경우가 많지만, 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제에 따라 개인마다 한도가 달라질 수 있습니다.