형제간 아파트 지분 매매시 시가적용 문의

Question

형제A와 B가 각각 50%씩 지분보유로 비조정지역 면적 84.6013m² 아파트 33층을 매수.

보유/거주 2년 경과.

A가 다른 지역으로 전입하고 지분 50%전부를 B에게 매매할때 매매기준 시가를 가장 최근 거래된 저가로 해도 세금리스크가 없는지 문의합니다.

동일면적/12월 거래된 최저가 41층 624,000,000 원(원하는 매매가 312,000,000)

[국토부실거래가 기준]

2026년 1월 (84.8254㎡)

38층 780,000,000

28층 750,000,000

2025년 12월 (84.6013㎡)

43층 630,000,000

2025년 11월 (84.6013㎡)

12층 690,000,000

33층 685,000,000

2025년 10월 (84.6013㎡)

29층 699,000,000

2025년 09월 (84.6013㎡)

2층 650,000,000

25층 675,000,000

Answer 1

안녕하세요. 공인중개사입니다.

형제 간 아파트 지분 매매 시 적용되는 시가는 동일 단지의 유사 면적과 비슷한 층수의 최근 실거래가를 기준으로 판단되며 최저가만 적용하면 증여세 리스크가 발생할 수 있습니다

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

형제간 거래라도 시가(실거래가 기준)로 양도세가 과세됩니다

부부/형제 등 친족 간 거래는 국세청이 특히 시가보다 낮은 거래를 감시합니다

거래가가 시가보다 현저히 낮으면 차액에 대해 증여세 또는 양도세 추징 가능성이 있습니다

친족 간이라도, 세금 리스크를 피하려면 실거래가 최저가 이상으로 신고하는 것이 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

형제 사이에서 아파트 지분을 매매할 때 가장 중요한 쟁점은 세무상 ‘시가’로 인정받을 수 있는 금액이 얼마냐는 점입니다. 세법상 특수관계인 간 거래에서는 실제 거래가와 시가의 차이가 3억 원 이상이거나, 시가의 5%를 넘어설 경우 양도소득세를 시가 기준으로 다시 산정하게 되어 있습니다.

질문에 적으신 12월 기준 최저가 6억 2,400만 원은, 최근 1월에 7억 원대 중반에서 거래된 시세에 비해 꽤 낮은 금액입니다. 세무서에서도 이 가격을 일반적인 시가로 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 만약 시가를 7억 5,000만 원으로 볼 경우, 50% 지분의 적정가는 3억 7,500만 원인데, 질문하신 3억 1,200만 원에 거래한다면 시가의 5% 기준을 넘어 양도세 추징 위험이 생길 수 있습니다.

반대로 증여세는 시가와의 차액이 30% 이상이거나 3억 원 넘게 차이날 때 부과되므로, 양도세에 비해 기준이 완만합니다. 따라서 양도세 리스크를 줄이려면 단순히 최저가만 따르기보다는 감정평가를 받거나, 가장 최근에 거래된 유사 아파트의 평균 시세를 참고하시는 것이 유리합니다. 무엇보다 정확한 신고와 추후 분쟁 방지를 위해서는 세무사와 상담해 보시길 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

형제간 아파트 지분 매매는 특수관계인 거래로 312백만원이 시가로 인정되지 않아 세금 리스크가 높다보여집니다 최근 실거래가 기준 지분 시가는 3.75~3.9억 정도로 보여집니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

형제 간 지분 매매에서 원하는 금액으로 거래할 경우 위 사항으로 문제될 부분은 없어보입니다. 최근 거래 사례에서 절반으로 거래하는거라 취득세 부분만 신경쓰시면 무난하게 문제없이 지나갈 듯 합니다.

감사합니다.