가계약 해지시 반환 받을 수 있을까요?

Question

가계약은 전세금 , 가계약금 , 잔금일 모두 적힌 문자로 받았구요.

그 중 내용으로 부동산중개인분에 써주신 부분인데요.

" 본계약은 쌍방합의로

일방의 계약파기시 임대인 은 가계약금000만원의 배액 배상

임차인은 000만원 포기하고 해제 가능합니다 "

1. 일방의 계약파기라는 건

임차인이 특약을 요구했을 경우에

임대인이 이를 거절했을 때 그것을 계약 해지 의사로 보고

가계약금을 반환 받을 수 있을까요?

+ 배액은 그 가계약금의 배로 배상하는건가요?

2. 근저당말소로 인한 특약 사항을 추가하거나,

근저당 말소로 인해 요구되는 것에

임대인이 협조하지 않을시에도

계약에 대한 성사 의지가 없는 것으로 판단하여 계약금을 반환받을 수 있을까요?

답변 주시면 정말 감사드리겠습니다.

답변채택 꼭 드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
개인 견해를 포함하여 답변 드립니다


제시한 내용은 계약의 요건을 갖추고 있습니다
이를 확인하고 입금함으로 양 당사자의 계약이 성립하였으며 계약의 파기시 위약금도 명시되어 있습니다

1)

요구한 특약의 내용에 따라 판단이 다를 수 있겠습니다.
계약에 성립에 영향을 미칠 중대한 내용이 아닌 것으로 거절 자체가 임대인이 해지 의사가 동일한 것으로 단정하기 어렵다면
무조건 해지 의사로 인정할 수 없는 부분이 있다 할 것입니다

2)

배액배상이란 임대인이 계약금으로 받은 돈 만큼 더 돌려주는 것을 말합니다
즉 받은 돈 액수 만큼 위약 벌금이 되는 셈입니다

3)

가계약후 요청하려는 특약이 <근저당 설정 말소> 인가요?
그렇다면 가계약 당시 저당권 설정액 등 권리관계에 대해 설명 들었는지요 ?

만일 설명 들었고 이를 인정하고 가계약 하였고 주택 시세나 전세금 규모로 볼 때 일반적으로 위험도가 낮고 확정일자 등으로 충분히 대항력을 확보할 수 있는 수준이라면 요청을 거절한다고 하여도 계약 불이행이라 하기는 어렵다고 보입니다.

물론 가계약 문안에 저당권 말소에 관한 특약이 이미 있었다면 이행 거절은 계약 파기로 볼 수 있습니다.

중요한 것은 설정된 채권최고액과 주택시세, 전세금 규모 등 실질적인 위험도인 것 같습니다.
등기 설정이 되어 있어도 규모상 무시해도 좋은 경우도 많이 있습니다
어쨋튼 가계약시 이 부분을 먼저 짚고 넘어가야 헀었다는 아쉬움이 있습니다. 우선 거래 부동산에 상의해 보시고

원만하게 해결 되시기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요.

가계약은 민법상 없는 것이지만 관례상 집을 잡아두기 위해서 계일금 일부를 보내서 가계약 하신거 같네요.

이경우 계약서 작성일과 잔금일 다 명시하고 특약사항을 적어 두셨다면 일방적 해제는 계약금을 포기하고 파기 하실 수 있습니다.

1. 계약은 개인과 개인간의 합의로 이루어 지는 것입니다. 따라서 특약을 요구했는데 임대인이 받아들이지 않으면 특약사항에 기재가 힘들것입니다.

+ 민법상 계약금은 "임대인은 2배로 배상하고 임차임은 계약금을 포기한다" 라고 되어 있습니다.

2. 이 질문도 위의 답변과 동일하다고 보시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.

질문에 답변드리겟습니다.

1. 일방의 계약파기라는 건

임차인이 특약을 요구했을 경우에

임대인이 이를 거절했을 때 그것을 계약 해지 의사로 보고

가계약금을 반환 받을 수 있을까요?

==> 불가합니다. 사전에 협의된 대로 진행되어야 하고 불가해서 계약을 해지하는 경우 미이행자 또는 원인제공자측이 누구인지에 따라 임차인은 게약금 포기 임대인의 사정에 의해서 해지하는 경우 받은 금액의 배액상환의무가 있습니다.

2. 근저당말소로 인한 특약 사항을 추가하거나,

근저당 말소로 인해 요구되는 것에

임대인이 협조하지 않을시에도

계약에 대한 성사 의지가 없는 것으로 판단하여 계약금을 반환받을 수 있을까요?

==> 서로 협의해서 마무리해야 하고 전세인 경우 선순위 근저당 말소를 추가로 요구하는 것은 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.

1.

계약을 진행하는 목적물, 계약일, 잔금일, 금액 등이 특정되었을 경우

가계약금은 계약금의 일부로써 계약이 완성된 것으로 간주되므로

추후 조건 변경 등의 특약 요구를 거절한다고 해서 계약해지의 의사표시로 볼 수는 없으며

임대인은 수령한 금액의 배액을 배상하고

임차인은 지급한 금액을 포기하여 계약을 해지해야 할 것으로 보입니다.

2.

근저당 말소 등의 특약은 계약금 지불 전에 협의하는 것이 바람직하며

계약금을 지불한 후 임차인의 요구를 임대인이 거절한다고 해서

계약금을 반환받기는 어려울 수도 있습니다.

따라서 미리 조건에 대해 협의를 잘 하신 후 계약금을 지불하셔야 할 것으로 보입니다.