재개발과 재건축이 결정되는 조건은 무엇인가요?

Question

특정 지역에 재건축과 재개발이 이루어지잖아요 .이렇게 재건축과 재개발이 이루어지는 조건에는 어떤 조건이 있는지 알고 싶어요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통의 재개발은 공적영역이 강한 만큼 행정청의 도시관리계획에 따라 진행되는 경우가 많습니다. 해당 지구선정은 정비기반시설이 열악하고 , 주거기능이 열악한 지역에 대해서 선정, 개발하게 됩니다.

재건축은 쉽게 민간영역이 강한 사업인 만큼 정비기반시설은 양호하여 주거기능에 대한 개발만 진행하는 것으로써 아파트의 경우 정비구역지정되고 안전진단을 거쳐 조합을 구성해 사업을 진행하게 됩니다. 별도 필요조건이 있지는 않지만, 안전진단 신청을 위해서는 건축후 30년이상 경과되어야 하기에 보통 30년이상된 아파트단지등은 재건축을 고려하게 됩니다.

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Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

재개발사업은 정비기반시설(도로·상하수도·공원·공용주차장 등)이 열악하고 노후·불량건축물(주택·상가시설 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 해당 건축물을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 등 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 이러한 재개발·재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법)」에 의거해 시행되며, 대상이 되는 정비구역은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수 제외)에 의해 지정될 수 있습니다.

보통 주택가에 재개발이 이루어지고 구역 내 40년 이상된 주택이 60% 정도가 되면 고려해볼 수 있고, 아파트(공동주택)에서 재건축이 이루어지고 30년 이상된 경우 안전진단(재개발은 없음)을 할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

주민들이 재건축을 결의하는데 있어 가장 기본적이며 중요한 사항입니다. "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"과 "주택건설촉진법"에 따르면 재건축사업 대상요건을 갖춘 주택에서 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 동의가 있어야 재건축사업이 가능합니다. 아파트 재건축을 결의하기 위해서는 반드시 조합원들의 동의서와 함께 인감증명서를 제출받아 이같은 요건을 충족시켜야만 조합설립인가 사업계획승인 등의 절차를 밟을 수 있습니다.