주택 매도관련 세금문의 드립니다.

Question

안녕하세요.

현재 인천 청라에 아내 명의로 실거주중인 아파트 1채(약10억),

인천 연수구에 어머니가 거주하고 계신 어머니랑 공동명의로된 아파트 1채(3.5억),

인천 송도에 제 명의 주택임대사업자로 오피스텔 1채 갖고있습니다.(2억) 현재 전세주고있는 상태입니다.

오피스텔을 매매하고싶은데 공동명의 아파트를 어머니 이름으로 바꾸고 매매를 해야할지, 그냥 매매를 해야할지 고민입니다. 공동명의로된 집을 어머니명의로 바꿀때 양도세가 더많이 나올것같기도하고..어떻게해야 절세할수있을까요?

오피스텔 취득시에 주택수에 안들어간다고해서 구입했는데 주택수에 포함된다니..어쩌다보니 원치않는 3주택이 되어버려서 어찌해야할지 난감하네요.

공동명의 되어있어서 예전부터 청약도못하고 골치였는데ㅜㅜ 전문가님들의 답변 기다리겠습니다ㅠ

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

우선 공동명의를 단독명의로 전환하는데에는 증여세가 발생할 수 있습니다. 또한 조정대상지역내 공시지가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에도 12%의 취득세율이 적용됩니다. 부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 동일한 자녀로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

또한 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

주택임대사업자 등록된 오피스텔 1채와 일반주택 2채를 보유할 경우, 세법상 요건을 충족하고 소득세법 시행령 155조의 1항과 20항을 중첩적용하여 비과세가 가능한 규정이 있으니 참고하시기 바랍니다.