민간건설임대주택(신축) 법인 임대인과의 월세 계약 고민 됩니다.
안녕하세요,
서울 소재 보증금 5천에 신축 오피스텔 월세 매물을 보았는데 마음에 들어 계약을 하려고 합니다.
계약 전 고민이 되는 부분이 있는데 임대인이 해당 건물 건설자이며 법인(=민간건설임대주택)입니다.
법인과의 거래는 처음이라 조금 찝찝한 부분이 있는데
1) 해당 건물이 신축건물이라 KB부동산 시세 없음
2) 건물 담보액, 감정평가액에 대해 명확한 설명이 없는 점
3) 등기부등본상 근저당권이 설정된점(근저당권자는 은행)
이런 부분을 부동산에 이야기하니 최우선변제권에 해당하여 선순위로 보증금 지킬 수 있어 아무 문제가 없다고 합니다.
그런데 인터넷에 조금만 검색해봐도 집이 경매로 넘어갈시 법인매물은 최우선변제권 보다 국세, 지방세, 4대보험료, 직원 3개월 임금 및 퇴직금이 우선되고 제 보증금은 후순위 배당되는 것으로 나오는데 부동산 중개사 & 법인 직원은 무조건 안전하다고 합니다... 계약시 납세 증명서만 확인하고 진행 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
법인 임대인과의 계약은 개인 임대인과는 다른 주의사항이 필요합니다. 여러분이 언급하신 부분들, 특히 근저당권 설정과 관련된 최우선변제권의 문제는 실제로 경매 상황이 발생했을 때 중요한 요소가 될 수 있습니다.
법인이 임대인일 때 계약 시 주의해야 할 사항으로는
등기상의 소유자가 법인이면 법인 명의의 임대인으로 계약을 체결해야 합니다.
법인 대표가 참석하거나 위임을 받은 대리인과 계약을 하게 됩니다.
국세완납증명서 확인이 중요하며, 법인 주택의 경우 국세 외에도 법인 소속 직원의 최근 3개월간 임금채권이 개인인 경우보다 우선 변제됩니다.
따라서, 계약 시 납세 증명서를 확인하는 것은 중요한 단계이며, 이는 임대인이 세금을 제때 납부했는지를 확인하는 방법입니다. 하지만, 이것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 법인의 재정 상태, 건물에 설정된 다른 권리들, 그리고 임대인이 법인일 경우의 다른 채무 상황 등도 고려해야 합니다.
계약을 진행하기 전에 법적 조언을 구하거나, 부동산 전문가와 상담하여 모든 가능한 위험을 면밀히 검토하는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에 특약사항으로 보증금 반환 조건을 명확히 하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
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