전세 조기퇴거 시 집주인 차입 이자를 세입자가 부담해야 하나요?

Question

안녕하세요. 전세 보증금 반환과 관련하여 법적 책임 범위가 궁금하여 문의드립니다.

현재 상황은 다음과 같습니다.

1. 최근 매매로 인해 기존 전세계약을 정리하기 위해 상저는 기존 만기일보다 약 1개월 먼저 퇴거(조기퇴거)

를 요청한 상황입니다.

2. 해당 조기퇴거는 갑작스럽게 진행된 것이 아니라,

만기 약 2개월 반 전에 미리 중개업바와 집주인에게 통보하였습니다.

3. 조기퇴거 사유는, 새로 매매한 주택의 잔금일 및 입주 일정 때문입니다.

4. 집주인은 원래 새로 들어올 세입자의 보증금으로 제 보증금을 반환하려 했으나,

해당 세입자의 전세대출 및 잔금 일정이 늦어져

조기퇴거 시점에는 보증금 반환이 어렵다고 합니다.

5. 이에 따라 집주인은 중개인을 통해 자금을 차입하여

보증금을 먼저 반환해주겠다고 하였습니다.

6. 그런데 중개인 측에서는, 해당 차입에 따른 이자(월 약 100만 원)를 세입자인 저희가 100% 부담해야 한다고 주장하고 있습니다.

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이와 관련하여 다음 사항이 궁금합니다.

1. 집주인이 보증금 반환을 위해 차입한 자금의 이자를

세입자가 법적으로 부담해야 할 의무가 있는지 궁금합니다.

2. 조기퇴거를 요청한 경우라 하더라도,

차입 이자 전액을 세입자에게 부담시키는 것이 법적으로 가능한지 궁금합니다.

3. 본 사안에서 집주인의 보증금 반환 의무와 조기퇴거 요청 중 어느 쪽이 우선적으로 고려되는지 알고 싶습니다.

4. 중개인이 세입자에게 이자 부담을 요구하고 있는데,

중개인이 이러한 요구를 할 법적 권한이 있는지도 궁금합니다.

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정리하면,

• 조기퇴거는 저희 요청이 맞지만

• 2개월 반 전에 사전 통보를 했고

• 실제 차입 주체는 집주인인 상황입니다.

이 경우 법적으로 이자 부담 주체가 누구인지 명확한 기준을 알고 싶습니다.

답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

원칙적으로 약정한 만기 전 조기퇴거는 임차인의 요청사항이므로, 특약이나 별도 합의가 없다면 임대인은 조기퇴거 시점에 곧바로 보증금을 반환할 법적 의무가 없고, 보증금 반환 시기와 조건은 결국 당사자 합의로 정해집니다. 따라서 집주인이 자금을 빌려 먼저 반환해 주는 구조라면, 그 차입이자까지 임차인이 당연히 100% 부담해야 한다는 일반적 법률 규정이 있는 것이 아니라, 위 1개월 이전의 전세 계약의 해지의 조건으로 즉 합의 해지의 조건으로 조기 상환에 따른 비용(이자 상당액)의 부담을 조건으로 합의를 하겠다고 주장하는 것으로 이는 임대임의 합의 조건으로 제시한 것입니다.

그러므로 정리해보면, 이 경우 임차인이 그 조건에 동의하지 않으면, 임대인으로서도 만기 전 조기반환에 협조할 의무는 없으므로 실무상 합의해지에 의한 조기퇴거는 어려워질 가능성이 크다는 점을 고려하여 판단하시는 것이 필요해보입니다.