묵시적 갱신, 계약 갱신 청구권

Question

전세 계약 종료 한달도 안 남은 상황입니다.

전세 계약 만료 두달반전 주인분과 합의를 한 상황입니다.

근데 한달도 안 남은 상황에서 주인분이 합의한 상황을 많이 뒤집으려는 상황입니다.

보증보험에 가입중인데 보증보험 서류 준비하는 시간이 부족한 상황이라 시간을 벌고 싶은 마음인데 보증금액 그대로 재계약 하면 묵시적 갱신이라 볼수 있을까요?

묵시적 갱신이 안된다면 보증금을 주인분이 원하는대로 감액한뒤 특약에 계약 갱신 청구권을 사용한 계약임 이라고 적어두면 제가 만기통보를 하고 3개월 후에 이사를 나갈수 있을까요?

또한 계약갱신청구권을 사용하려면 감액일지라도 5% 이내에서 해야 하나요?

그 이상 감액을 받으면 계약 갱신 청구권을 사용할수 없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문을 종합해보면 임대인과 감액을 해서 재계약키로 했는데, 임대인이 약조를 지키지 않으려 하나봅니다.

이경우에는 2개월 반 전부터 감액협의를 했었기 때문에 묵시적 갱신은 아닌 것입니다. 보증금의 변동여부나 감액의 정도 여부에 관계없이 갱신계약이 진행된 것으로 해석됩니다. 특약에 갱신계약이라고 기재하시면 되겠습니다.

임차인이 갱신청구권을 행사하여 재계약시는 임대인은 차임의 5%이내에서 증액을 요청할 수는 있습니다. 그러나 임차인 역시 경제적상황 등의 변동을 이유로 감액을 요청할 수 있습니다.

감액청구협의시 감액의 하한선은 정함이 없으므로,

임대인과 임차인이 협의하여 결정하셔야 하겠습니다.

갱신계약기간 중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

저만 무슨 소리인지 이해가 안가는것인가요? 계약 만료가 끝나가는데 협의를 보셨다는것은 묵시적 갱신이 아닌듯 합니다. 게다가 특약이라 하더라도 모든것을 특약에 작성하는것이 아닙니다.

게다가 계약갱신을 사용했는데 만기통보 후 3개월 후에 이사를 나간다는게 도통 무슨뜻인지..

결국 앞으로 4개월 뒤에 나가고 싶은데 보증금도 안전하게 받고 싶은데 어떻게 해야하나요가 질문인가요?

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약만료 2개월 전 계약연장에 관한 의사통보를 해야합니다. 선생님께서 계약만료 2개월 전 계약연장에 관해서 합의를 했기때문에 합의된 내용으로 진행을 해야하며, 계약 만료 2개월 전 합의 이후 협의로 계약조건을 변동해도 되지만 임대인이 협의된 내용을 2개월 전에 말을 했다면 계약연장의사가 없었다고 주장하셔보시길 바랍니다.

일단 계약만료 2개월 전에 임대인이 임차인의 계약연장에 관해 의사확인을 했기때문에 계약이 계속 진행된다면 묵시적갱신이 아니 계약갱신에 의한 계약이 됩니다. 임차인이 계약갱신 또는 묵시적갱신 후 계약해지를 원할 경우 임대인에게 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계야해지를 통보한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생하여 3개월 후에 임대인이 보증금을 반환 할 수 있습니다.

감액청구권도 5%이내 협의 사항입니다. 계약갱신청구권과 감액청구권과 상관없습니다.