부모님께 아파트를 증여할건데 질문좀 드릴게요

Question

현재 김포에서 거주중인 아파트가 한채있고 지방에 전세를 내준 아파트를 부모님께 드리려고 합니다.

혹시 상속세 이런것들이 엄청 많이 나온다던데.. 이 경우 얼마나 나올지 가늠이 안와서요.

분양가는 2억정도 됩니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 경우, 시가 2억정도 되는 아파트를 자녀에게 증여받을시 5천만원 공제 후

잔액 1억5천에 과세표준이 되어 증여세사 산출됩니다.

그 외 증여가액은 3.8% 정도의 취득세가 추가로 부과되니 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

진실한거위208 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

부모님에게 아파트를 증여할경우 증여세가 부과되는 것입니다.

상속은 사망으로 인하여 발생합니다.

증여재산가액은 증여일에 증여재산의 시가로 계산하는 것입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

단정하기 어렵습니다.

우선 아파트를 증여하는 경우 증여세와 취득세 등이 문제될 수 있습니다.

증여세의 경우 직계존속에게 증여할 시 과거 10년분을 합산하여 5천만원을 공제한 다음 나머지 금액에 대해 증여세가 과세됩니다. 이 때 증여가액은 증여당시 "시가"로 계산하므로 분양가만으로는 증여세가 얼마나 나올지 가늠하기 어렵습니다.

취득세의 경우 취득가액의 3.5%, 농어촌 특별세 0.2%, 지방교육세 0.3% 입니다.
취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다. 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 사실상의 취득가격에 의하여 계산합니다.

[출처: https://sootax.co.kr/3532]

이 밖에도 부동산을 취득하면 중개업자에게 중개수수료, 법무사에게 등기 대행수수료 등을 지불하여야 하며, 또한 국민주택채권도 매입하여야 합니다. 다만, 인지세는 내지 않습니다.

감사합니다.

김중택 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

일단 시가를 확인해야 합니다.

1. 시가란 주변매매사례가액을 확인합니다.

(호가가 아니고 증여전 6개월, 증여후 3개월 내에 실제거래한 가액이 있어야 합니다.)

국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr

2. 증여가액 - 전세금 = 증여가액

증여가액이 5천만원이하이면 증여세는 비과세됩니다

3. 전세금 공제금액은 양도소득세를 전세금/증여가액에 해당하는 비율에 대하여 양도소득세를 납부해야 합니다.

양도소득세 사례 2억에 취득 3억에 증여하는 경우 예시

1) 증여세

3억-1억 = 증여가액 1억 - 5천만원 증여공제 = 5천만원 x10% 증여세

2) 부담부분에 대한 양도세 다음과 같이 산출합니다.

감사합니다.

큰벌175 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정태인세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

분양가는 2억이라 할지라도, 현재 지방에 있는 아파트의 거래시세를 보시고 증여재산가액을 판단하셔야합니다.

예를들어 분양가 2억이었지만, 시간이 지나 동일면적, 유사동, 유사층의 시세가 형성이 되어있다라고 하면

그 거래시세대로 증여재산가액이 책정되는 것입니다.

따라서 현재 지방에 있는 아파트가 거래가 3억정도에 발생되고있다면 증여재산가액은 3억인것이고,

여기에 전세보증금과 함께 부모님께 증여를 한다고 하였을 경우 그 전세보증금만큼은 채무로 인정되어 부담부증여로 명의를 이전하실수가 있습니다.

전세보증금이 예를들어 1.5억이 현재 걸려있는 상황이라 하시면

증여재산가액 3억, 채무 1.5억을 함께 넘기게 되는 부담부 증여가 됩니다.

채무 1.5억에 대해서는 질문자님께서 2주택자이시니 조정지역이 아니라고 가정시에 보유기간에 따라 장기보유특별공제, 증여재산과 취득가액 비율만큼 채무 취득가액을 인정해주어 채무의 차익만큼 양도소득세가 일반과세로 적용될것으로 보입니다.

나머지 1.5억에 대해서는 0.5억은 증여재산공제로 공제가 가능할 것이고, 1억에 대해서 증여세가 산출이 될 것이므로

약 1천만원정도의 증여세가 발생할것으로 보입니다.

양도소득세의 경우는 질문자님께서 부담하여야 할 세금이고, 증여세의 경우는 재산을 증여받으신 부모님께서 부담하셔야 할 세금이오니 가까운 회계사무실에서 상담을 한번 받아보시는것이 좋으실것으로 사료됩니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속은 특정인이 사망시 상속인에게 재산이 무상이전 되는 경우를 의미합니다. 부모님보다 먼저 사망하는 경우는 드물기 때문에 질문자님이 잘 못 아신 것으로 생각합니다.

증여를 하는 것으로 이해하며, 증여의 경우 매매보다 공제되는 항목이 없어 과세표준이 상대적으로 커지고 세율이 높습니다. 분양가는 분양 당시의 금액이고 증여 당시 시세에 따라 과세될 것 입니다.

참고하시기 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모님께 2억원의 아파트를 증여할 경우, 증여일 이전 10년 이내 부모님이 직계비속으로부터 증여받은 재산이 없다고 가정할 경우 납부해야할 증여세는 19,400,000원 입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.