매매 시 예비부부 중 1인만 생애최초 주담대 가능한 경우

Question

안녕하세요 아파트 매매를 하려는데 상황이 복잡하여 문의 드립니다.

아래 2가지 문의 드립니다.

문의1:

1. 결혼신고 안한 상태

2. 남자: 생애최초 가능, 생애최초 주담대 시뮬레이션 시 약 5.25억 가능

3. 여자: 생애최초 불가

4. 주담대 6억을 최대로 맞추길 희망

5. 남자 명의로 진행하고, 주담대 소득 계산시 남자+여자(예비부부)로 DSR 계산하여 가능할까요?

문의2:

1.주담대와 회사 주택융자(DSR O) 동시에 진행 가능할까요? 동시에 신청한다는게 어떤 방식으로 해야하는지 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

혼인신고 전이라도 예식장 계약서나 청첩장 등으로 3개월 이내 결혼 예정임을 증빙하며 두 분의 소득을 합산하여 DSR 을 계산할 수 있어 대출한도가 늘어납니다. 대출 신청자인 남자분이 생애최초 요건을 충족한다면 단독 명의 진행 시 배우자의 과거 주택 소유 이려고가 상관없이 생애최초 LTV 89% 혜택을 받을 수 있습니다. 회사 융자가 부채로 등록되는 경우 DSR 에 포함되므로 주담대를 먼저 신청하여 승인받은 후 회사 융자를 실행하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 6억원이라는 고액 대출을 희망하신다면 소득 합산 후 시중은행 주담대나 보금자리론의 DTI/DSR 기준을 통과하는지 은행 상담을 통해 꼭 미리 확인해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

남자분 단독 명의로 생애최초 대출을 받으면서 여자분의 소득을 합산하여

DSR을 계산하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.

주담대에서 부부 합산 소득을 적용하려면 공동명의이거나 단독 명의라도 법적부부(3개월 내 결혼 예정인 예비부부)자격으로 대출을 신청해야 합니다.

생애최초 대출은 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.

두 분이 예비부부 자격으로 묶여 소득을 합산하게 되면, 세대원이 되는 여자분의 주택 소유 이력 때문에

남자분의 생애최초 자격 자체가 박탈됩니다.

남자분의 생애최초 자격을 사리려면 남자분 단독명의+단독 소득으로만 진행해야 합니다.

만약 6억 원까지 한도를 높여야 한다면

남자분의 소득이 부족할 경우 기존 채무상환을 통해 DSR 여유를 확보하거나, 생애최초가 아닌 일반 주담대로 선회하되

LTV한도 감소를 감수해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

문의1: 결혼신고 전이라면 대출 심사에서는 법적으로 타인의 소득을 합산하기 어렵습니다. 따라서 남자 명의로 대출을 받으면 보통 남자 소득 기준으로만 DSR이 계산됩니다. 일부 은행에서 공동 차주 구조로 진행하면 소득 합산이 가능하기도 있지만 일반적으로는 혼인신고 후 부부 기준으로 합산하는 경우가 대부분입니다.

문의2: 주택담보대출과 회사 주택자금대출은 동시에 진행 자체는 가능하지만 두 대출 모두 DSR 계산에 포함됩니다. 예를 들어 주담대와 회사 대출의 연간 원리금 상환액을 합산해 DSR 40% 내외 기준을 넘지 않아야 승인 가능성이 높습니다. 보통은 주담대 승인 후 회사 대출을 실행하거나 동시에 심사 진행하는 방식으로 처리됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

예비부부 1인만 생애최초인 경우 남자 단독명의러 진행하되 dsr 계산 시 여자친구 소득을 포함할 수 있습니다.

주담대 6억 원 목표도 현실적이며 회사 주택 융자는 별도 dsr 산정으로 동시 진행 가능합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

혼인신고 전이라면 금융기관은 두 분을 별개로 봅니다. 따라서 남자분 단독 명의로 대출을 진행할 경우 여자분의 소득을 합산하여 DSR을 계산하는 것은 불가능합니다. 6억원 한도를 위해 결혼예정자 자격으로 합산 대출을 신청하며 여자분도 무주택자여야 생애최초 혜택을 유지할 수 있습니다. 여자분이 유주택 이력이 있다면 합산 시 혜택이 사라져 대출 한도가 오히려 줄어들 수 있습니다. 회사 융자가 사내 기금 대출이면 DSR에 포함되지 않아 유리하지만 은행 협약 대출이면 DSR에 반영되어 주담대 한도를 깎아먹습니다. 금액이 가장 큰 주담대를 먼저 신청하여 승인받은 직후 혹은 실행 당일에 회사 융자를 진행하는 것이 한도 확보에 유리합니다. 단 은행 담당자에게 사전에 공유하여 실행 직전 신용정보 조회로 인한 대출 거절 리스크를 방지해야 합니다. 감사합니다.

Answer 6

문의1:

1. 결혼신고 안한 상태

2. 남자: 생애최초 가능, 생애최초 주담대 시뮬레이션 시 약 5.25억 가능

3. 여자: 생애최초 불가

4. 주담대 6억을 최대로 맞추길 희망

5. 남자 명의로 진행하고, 주담대 소득 계산시 남자+여자(예비부부)로 DSR 계산하여 가능할까요?

==> 개인별 신용정도, 주택가격 등을 고려하여 종합적으로 판단이 필요한 사항인 만큼 주거래은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

문의2:

1.주담대와 회사 주택융자(DSR O) 동시에 진행 가능할까요? 동시에 신청한다는게 어떤 방식으로 해야하는지 문의드립니다.

==> 동시에 진행가능합니다. 그러나 회사 주택융자 지침이 어떤 조건하에 진행되는지부터 확인이 필요합니다