갭투자를 하게 되면 어떠한 점들을 특히 유의해야하나요?

Question

부동산 투자를 할 때 갭투자를 하게 되면 어떠한 점들을 특히 유의해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다. 다른 종류의 투자들과 달리 더 조심해야할 것들이 있을까요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.투자의 목적이 수익의 극대화라 할지라도 주택가격 상승기에 많은 대출을 높은 전세가격으로 커버해서 갭투자를 하게되는데, 주택가격이 하락하는 경우를 대비한 특단의 대책도 준비하고 있어야 할 것입니다.그래야만 깡통전세가 안생기게 뎌고, 세입자를 보호할 수가 있어야 하겠습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차계약이 만료 되었을 때 임대인에게 보증금을 반환할 수 있는지, 새임차인을 제때 구해서 보증금을 반환할 수 있는지 중요합니다. 부동산경기 좋다면 새로운 전세 임차인을도 빨리 구할 수 있지만 부동산 경기가 좋지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어렵습니다.그리고 부동산경기가 좋지 않으면 매매가가 기존임차인의 전세가보다 내려가게 되고 아파트를 매수할 수요가 없어 문제가 됩니다. 그리고 전세시세도 내려가서 새임차인을 구하더라도 새임차인으로부터 받은 보증금에서 더 보태서 반환해야할 수도 있습니다. 전세권설정을한 임차인은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매신청을 직접할 수도 있습니다. 전세권설정을 하지 않은 임차인은 임차권등기명령과 보증금지급명령,보증금반환소송을 진행할 수도 있습니다.전세보증보험에 가입한 임차인이라면 보증기간으로부터 보증금을 받고 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하여 보증금액을 다시 받습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.캡투자의 목적은 주택가격 상승을 통한 수익확보 입니다. 쉽게 사용수익에 대한 부분을 포기하고 시간에 따른 부동산 상승가치를 수익으로 하기 때문에 만약 주택가격이 하락하는 상황은 투자실패로 손해가 발생될수 있습니다. 그러므로 투자시에는 현 부동산 시장의 흐름과 해당 주택의 가치상승 가능성을 잘 확인하고 투자를 하셔야 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.캡투자는 전세세입자가 거주하고 있는 임대차목적물을 전세금을 제외한 나머지 금액을 매도인에게 지급하고 , 임대인의 지위를 승계하는것입니다. 캡투자에서 조심하여야 할점은 집값이 하락하여 전세금을 내어주지 못하거나 전세가격이 하락하여 새로운 임차인이 구해지지 않는것들을 대비하여야 합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 경제적 자유를 얻기 위해 많은 분들이 부동산투자를 하고 계십니다. 그리고 안정적으로 부를 쌓고 계시는 분들도 많이 계신것 같습니다. 코로나 때 2030등 젊은 분들도 그 흐름에 올라타 경제적자유를 누리기 위해 갭투자 즉, 대출레버리지를 많이 사용하여 부동산시세가 높을때 구입을 하여 지금 경기침체의 울타리안에서 급격한 부동산가격 하락으로 어려움을 겪고 있는 분들이 많이 있습니다.부동산경기도 10년 주기로 싸이클을 형성하고 있고 지금의 상황이 빠른시기에 좋아지기를 많은 분들이 바라고 있습니다. 부동산 투자의 최적기는 그 누구도 알수가 없는것 같습니다. 다만, 지난 통계과 역사를 통해서 그 흐름이 언제 발생하는지는 가늠할수 있다고 생각을 합니다.금융환경도 예전과 같지 않게 제약된 제도가 있고, 최근에는 정부에서 경기를 다시 살리기 위해 많이 완화를 하고 있는것 같습니다.나의 여러가지 조건이 지금 현상황에 어느정도 부담없이 접근할 수 있는 능력이 되신다면, 그리고 지금도 부동산 가격이 많이 하락을 한 상태라서 적정한 선에서 부동산을 매입하여 장기간 가지고 가실 의향으로 생각중에 계신다면, 국내외 경기와 정세, 부동산 입주물량, 인구이동, 아파트세대수, 인프라등등 복합적으로 가장 좋은 곳을 몇군데 알아보시고 전세를 끼는 갭투자를 준비해보시는 것이 좋을 것 같다고 생각이 되어 글을 올려봅니다.지금 아파트등 시세가 큰폭으로 하락을 하고 있고 전세가격과의 이격이 큰 만큼, 갭투자에 대한 의미가 퇴색되어 있는 상태인것 같습니다. 조금씩 전세가격이 매매시세를 이끌고 갈 분위기가 나오는 타이밍에 미리 종자돈도 준비하시고, 투자하시고자 하는 부동산시세흐름 및 부동산중개사무소를 통한 현장분위기등을 꾸준하게 관심을 갖고 계시면 어느순간 투자를 해도 되겠다하는 감이 오실거라 생각이 듭니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.갭투자는 레버리지 효과를 이용해서 투자를 하는 것인데요.주의점은 호가반영을 할 여력이 있는 매물인지 사전에 확실한 검토가 필요합니다.-> 갭투자는 원금이 순식간에 사라질수 있기에 여러개를 하기보다는 감당할 수 있는수준으로 해야합니다.이상입니다.감사합니다.