다가구 임대주택 기준시가 9억으로 오른경우 절세방법 문의?

Question

다가구 임대주택 보유 중 올해 기준시가가 9억으로 오르게 되었습니다.

9억 이상이면 비과세에서 과세대상이 된다고 하는데

수익은 오히려 줄어들고 있는상황이고 공실도 자주 발생하여 어려울따름입니다.

위와 같은 경우

1. 절세방법이 있을까요?

2. 1층은 상가로 되어있는데 이 부분만 명의를 이전하게 되면 비과세혜택을 볼 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
현재는 주택의 기준시가 9원 초과의 고가주택 경우 과세가 되지만 고가주택의 기준이 12억으로 상향될 예정입니다.

임대소득이 2천만원 미만이시면 분리과세로 하면 되겠지만

그 이상의 경우로서 절세를 하고자 기장을 통하여 지출된 경비를 비용처리하셔야 합니다.

또한 해당주택을 양도 시 비과세 받거나 상속을 할 계획이시면

주택에대한 감가상각비를 반영하고 소형주택임대소득 임대소득 감면 요건에 해당하면 감면 받으시면 되실것같습니다.

그리고 상가부분의 기준시가는 1주택 임대소득 비과세 고가주택 판단할때 포함되지 않습니다.

서면-2015-소득-2165 [소득세과-1709] , 2016.11.14

[ 제 목 ]

주상복합건물의 주택임대소득에 대한 비과세 적용시 기준시가 9억원 초과 고가주택 해당 여부 판단

[ 요 지 ]

주상복합건물을 임대하는 사업을 영위하는 경우에 주택으로 임대하는 부분이 ‘기준시가 9억원을 초과하는 주택’에 해당하는지 여부는 소득세법 시행령 제8조의2제2항 및 제4항을 적용하여 그 범위가 정해진 주택부분에 대해서 소득세법 제99조에 따라 계산한 기준시가가 9억원을 초과하는지에 따라 판단하는 것임.

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 사업자가 근린생활시설과 주택으로 구성된 하나의 건물을 임대하는 사업을 영위하는 경우에 주택으로 임대하는 부분이 소득세법 제12조제2호나목에서 정하는 ‘기준시가가 9억원을 초과하는 주택’에 해당하는지 여부는 해당 건물 중 같은 법 시행령 제8조의2제2항 및 제4항을 적용하여 그 범위가 정해진 주택(주택부수토지 포함)부분에 대해서 해당 과세기간 종료일 또는 주택의 양도일을 기준으로 같은 법 제99조에 따라 계산한 기준시가가 9억원을 초과하는지에 따라 판단하는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

해당 다가구주택의 건물이 전체로 하나로 등기가 되어 있다면 지분비율을 조정하더라도 전체 주택의 공시가격이 9억을 초과한다면 임대소득에 대해서 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.