오피스텔 증여 받은후 매도시

Question

안녕하세요

저는 아파트 3채 빌라1채 가지고 있는 다주택자입니다

15년전 대학다닐때 부모님께서 서울에 오피스텔을 9천에 사주셨는데 이 오피스텔을 증여받아서 다른 곳에 투자하고 싶습니다

(현재 1.8억에 거래되고 있으며 기준시가는 1.2억 정도 됩니다 현재 임차인 1000/60 월세 거중중)

1. 증여세 내고 바로 매도하면 세금 (증여세 + 양도세) 많이 나오겠죠? 홈택스로 하니 거의 절반이 세금으로 나가던데 제 계산이 맞는건지

2.증여받고 월세를 전세로 바꾸고 다른곳에 투자하는게 나을까요

3. 아니면 부모님께서 매도하시고 그돈을 제가 받으면서 증여세를 내는게 나을까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여받자마자 양도할 경우, 양도세 이월과세가 적용됩니다. 이월과세는 아래 세금 중 큰 세금으로 납부하는 것이며, 이월과세가 적용될 경우 세부담이 클 수 밖에 없습니다.

1) 증여자의 취득가, 취득시기 + 증여세를 필요경비에 반영하여 계산한 양도세

2) 수증자의 취득가, 취득시기를 반영하여 계산한 양도세

2. 세법과 무관한 질문입니다.

3. 증여세는 시가를 기준으로 과세가 되므로, 매도한 현금으로 증여받을 경우와 건물을 증여받을 경우 차이는 없어보입니다. 오히려 건물을 매도할 경우 부모님이 양도세도 납부하셔야 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 이월과세의 비교과세제도가 도입되어, 특수관계인으로부터 증여받은 뒤 5년 이내 양도하신다면 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 납부함을 주의해야 합니다. 즉 아래 둘 중 큰 세액으로 과세됩니다.

ㄱ. 증여 시 증여세액 + 양도 시 양도세액(이때의 취득가액은 증여 당시 증여재산가액)

ㄴ. 증여자가 증여하지 않고 바로 매수인에게 양도할 경우의 양도소득세(이 때의 취득가액은 증여자의 최초취득가액)

2. 투자방법은 세법과 전혀 무관합니다.

3. 가장 보수적인 방법이시고, 만약 부동산을 증여받으실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.